本期开始，老戴和大家分享一些特定行业在企业所得税方面的税务风险表现形式。首先和大家分享的是房地产行业的有关风险。

众所周知，基于房地产开发业务的特殊性，无论在会计上还是税务处理上，都有着与一般企业不同的特点，因此，其在税务风险方面，也有着与一般企业不同的表现形式。

一、开发产品完工后未及时准确结转收入风险

企业产品完工后未及时、准确结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额。

风险自查思路和方法：查看是否开始办理开发产品完工竣备手续、已开始实际投入使用、或已经取得初始产权证明，是否按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

查看销售合同、房屋销售明细、现金流量表、签收(收楼) 花名册及房产部门房产合同备案信息，核实达到收入确认条件的时点。

二、以开发产品抵顶材料、工程款未视同销售风险

企业发生以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。

风险自查思路和方法：审查“开发成本”、“销售费用”、“长期借款”明细账，了解项目相关款项结算情况；审查“开发产品”、“主营业务收入”明细账，确认是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

三、公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位，未视同销售风险

企业将会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施进行移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位时，根据税法规定符合收入确认条件，未按规定申报纳税。

风险自查思路和方法：审查“开发成本”明细账，查阅公共配套设施无偿赠接收单位移交手续、实物状态；审查“开发产品”、“主营业务收入”明细账，确认是否存在将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

四、收到土地出让金返还未确认收入风险

房地产企业在取得土地后收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”、“资本公积”、“其他应付款”等科目，在企业所得税纳税申报未做收入处理的，存在企业所得税未缴纳的风险。

风险自查思路和方法：检查“递延收益”、“营业外收入”、“专项应付款”、“资本公积”、“其他应付款”等会计科目，是否存在由政府拨入的大额资金入账记录；查看土地出让合同，核实土地使用权金额与出让合同是否一致，是否存在收到返还款后应做未做收入处理，少缴企业所得税的情形。

五、收到银行按揭款未及时确认收入风险

以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，没按规定计算预计毛利并申报:收到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户，不计预收账款。

风险自查思路和方法：分析“短期借款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋销售明细，核查银行按揭的保证金账户存款余额(银行按贷款额的5%-7%收取保证金)，推算按揭贷款数额。确认是否存在收取银行按揭款未按规定计税情形。

六、收到预售款未按规定缴纳税款风险

企业收取预收款采取不开发票、收取定金、诚意金等计入“其他应付款”等科目的方式规避缴纳税款的风险。

风险自查思路和方法：核查售楼处资料，销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售户数及预收金额，核实是否按规定预缴税款。

七、采用分期付款方式销售商品房未按规定确认收入风险

采用分期付款方式销售商品房的未按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，未在实际付款日确认收入的实现;付款方未按时付款的，企业未按照合同约定时间确认收入。

风险自查思路和方法：查看房屋销售明细，比对“银行存款日记账”等，确认开发企业是否存在分期付款方式销售商品房，是否按照规定确认计税收入。

八、合作开发建房分配开发产品时不确认收入风险

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方) 分配开发产品的，分配开发产品时未按规定申报纳税的风险。

风险自查思路和方法：审核合作开发建房合同了解合同对于合作方式、开发产品分配的约定条款，审核“开发产品”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目，同时结合对财务人员的约谈情况核实企业对于分配出开发产品用途以及会计核算和税务处理是否准确。