本期，老戴继续和大家分享房地产开发行业的税务风险表现形式。
九、回迁安置房未视同销售风险
企业按照取得土地使用权时签订的合同或协议的规定，向土地原居民无偿转让回迁安置房，未按视同销售缴纳销售不动产企业所得税的风险。
风险自查思路和方法：核查是否有向原居民无偿转让回迁安置房，根据回迁安置协议和交房手续，结合已做账务处理确认，比对企业所得税纳税申报资料，核实是否存在未视同销售而少缴税款的情形。
十、超过规定限额税前扣除委托境外销售佣金风险
部分房地产企业委托境外机构销售开发产品，支付给境外机构的销售佣金超过委托销售金额的10%且将销售佣金全额计入销售费用在税前扣除，存在超额列支销售佣金的风险，未代扣代缴境外机构企业所得税。
风险自查思路和方法：通过查阅委托销售合同，审核销售佣金约定条款以及佣金结算记录，核实支付的销售佣金是否超过规定的限额，是否在企业所得税汇算清缴时就超标准支付的销售佣金进行纳税调整。与此同时核实境外机构是否因代理销售业务而在境内构成常设机构，如构成，是否代扣代缴境外机构企业所得税。
另外，老戴认为，如果房地产企业是委托境内代理机构销售开发产品的，其支付给境内代理机构的佣金，由于国税发〔2009〕31号文没有特别的规定，因此，应该适用一般企业的销售佣金限额比例，即委托代理销售合同销售金额的5%以内准予税前扣除，超过部分不得税前扣除。
十一、分期开发土地成本归集错误风险
企业各期成本划分有误，会计核算内容混乱，提前列支下期项目的成本。销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积未按比例分摊计算。
风险自查思路和方法：根据签订的开发建设施工有关协议，从国有土地使用证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续入手，审查“开发成本”有关的二级科目，结合成本对象信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认是否按照规定核算开发成本；是否准确计算分摊可供销售建筑面积。
十二、征地、拆迁支出未按配比原则归集产品成本风险
由企业负责项目征地、拆迁支出，未按规定进行归集分摊,涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。
风险自查思路和方法：查阅项目征地、拆迁补偿协议，核查缴纳的契税是否包括所支付各种补偿价款。从国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续入手，审查“开发成本”有关的二级科目，结合成本对象信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认是否按照规定核算开发成本。
十三、将购进土地评估价计入开发成本少缴税款风险
企业取得的土地资产不按规定计价；擅自扩大或减少土地资产的价值，将购进土地进行三通一平后，进行资产评估，虚增土地成本，计入开发成本。
风险自查思路和方法：审核取得的土地使用权资料，确认地块范围，查阅开发计划，确认地块和项目的对应关系，按照分配原则准确归集各个项目的土地成本。检查“开发成本”二级科目关于土地开发的记录，追查原始凭证，核实计入开发成本的土地价款是否企业为了取得该土地使用权而实际发生的历史成本，是否存在以评估增值后的土地价值虚增土地成本的情形。
十四、样板房装修费用等直接计入当期费用少缴税款风险
企业样板房装修费用及购置配套物资等费用未按规定计入开发产品计税成本，在产品完工销售实际结转销售成本时在企业所得税税前扣除。
风险自查思路和方法：结合“开发成本”、“应付账款”、“银行存款”，审查“销售费用”等科目，查阅样板房装修合同，核实是否存在将应资本化的装修费用支出直接在当期列支，未按照规定进行归集和处理。
十五、预提费用未按规定处理风险
企业对不符合税法规定的预提费用未按照规定进行纳税调整。目前税法规定仅有三种情形可以预提费用作为计税成本，其余计税成本均应为实际发生的成本。①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件（例如，根据人民防空相关法律法规规定，必须建设的人防工程等）。③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
风险自查思路和方法：审查建筑工程承包合同、工程进度等资料，对照分析未实际发生或支付、未取得发票的费用和企业所得税年度申报纳税调整情况。对于出包工程预提费用应重点关注预提费用计提范围是否准确，预提的比例是否恰当，当发票不足金额低于10%时，是否按实际不足比例预提。对于公共配套设施，重点关注其是否在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销的，或者按照法律法规规定必须配套建造的。
十六、将投资性房地产转回开发成本或开发产品时虚增价值少缴税款风险
企业将投资性房地产转回开发成本或开发产品时，将持有期间的公允价值变动一并转入，虚增开发成本或开发产品，存在少缴企业所得税的风险。
风险自查思路和方法：核查 “投资性房地产”、“公允价值变动损益”、“开发成本”、“开发产品”等科目，查看是否将公允价值变动损益转入成本，结合企业所得税纳税调整情况，确认是否存在少缴企业所得税的情形。
至此，房地产行业的企业所得税风险基本和大家分享完毕。下期，老戴会和大家分享一下建筑业的风险。
