资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，涉税风险是防不胜防。今天，我们以合作开发模式为例，一起来看看房地产行业在可行性研究阶段、公司设立阶段的涉税风险点，尽量做好预防工作。

风险点警示

1.合作模式不清晰，项目利益分配时白白缴纳税款？

2.税金分摊未提前约定，合作双方纠缠不清，僵局难破？

案例分享

顺利房地产和诚盛公司合作开发，以顺利公司为项目开发主体，双方约定顺利公司以出地出资，诚盛公司负责施工建造，约定项目获利后五五分成。

项目完工，诚盛公司共发生1.8亿的施工成本，项目销售情况非常好。项目结束后顺利公司大体估计盈利6个亿（不包括双方的出资成本），于是便让诚盛公司开具3个亿开发票并领取款项。诚盛公司直到开具近2个亿的发票时，才反应过来自己的施工成本一共1.8亿，如果开3个亿的发票，那么1.2亿都需要缴纳企业所得税。

首先，我们应该如何认定两个公司的合作模式？

从法律关系上的认定：以顺利公司为项目主体，采用非实物的方式，也就是诚盛公司在不持有顺利公司股权的情况下，双方共同出资参与项目合作。双方约定项目收益后五五分成。

从财务关系上的认定：诚盛公司以建造成本出资1.8亿，顺利公司以土地出资假设也为1.8亿，该部分诚盛公司应该开具工程款发票给顺利公司。项目预估盈利6个亿，那么扣除施工成本和土地成本后的利润应该是2.4个亿，双方五五分成后各自分得1.2个亿的利润，这部分利润应作为税后的分红款，无需缴纳企业所得税。

从税法上的认定:诚盛公司提供施工劳务，1.8亿是施工服务正常缴纳税款，而投资收益1.2亿免征企业所得税。

该合作模式下，税金如何分配和承担？

双方的争议点为：

诚盛公司认为：我方发生1.8亿施工成本作为出资成本，但是顺利公司的土地账面价值远低于1.8亿，因此税金不应该五五分摊。

顺利公司认为：我方作为开发项目主体，拥有开发资质，同意诚盛公司参与项目，本身就是让利行为；更要应对行业管理部门和税务部门的检查，将来清算阶段也是由我方主导清算，所以利润和税金五五分成，合情合理。

经专业的咨询团队调解，双方达成如下一致意见：

双方五五分房，即暂时先认定双方出资相同，均为1.8亿。先按3.6亿成本计算税金，双方各自承担一半后。在考虑顺利公司土地账面价值低于出资金额的差额产生的税金由顺利公司承担。

同样的税金分摊问题还存在于旧村改造的合作开发过程中，土地增值税清算、企业所得税汇算清缴都要以房地产开发企业一方的名义承担，如果在未清算之前就提前将款项打给村委，想要从村委要回来款项是非常困难的，也会将面临很多官司。对村委收益房税金的分摊问题上如果不约定明确，房地产企业将独自承担上千万的税金。