自2016年5月1日起，房地产开发业务也改征增值税，由于房地产开发业务增值税存在一些特殊的地方，所以会产生房地产行业一些特殊的风险。本期，老戴就和大家分享一下房地产开发行业的一些增值税风险点。一、售房款未按规定入账少缴增值税风险房地产开发企业可能存在将售房款冲减成本、费用或者直接转入关联企业，或将售房款打入个人账户，未按规定入账，或长期挂账不确认收入的风险。风险自查思路和方法：自查“其他应付款”、“银行存款”、“库存现金”等明细账，比对银行对账单、出纳收款记录等，核实是否存在利用往来款科目隐瞒收入或资金挂账超过12个月的情况；结合销售广告等宣传资料，预售（销售）许可证、商品房面积实测报告、网签备案等数据，自查“销售费用”、“管理费用”等科目，核实是否存在将收到的售房款直接冲减费用的情况。二、收取预售款未按规定足额预缴增值税风险房地产企业可能存在利用定金、诚意金等名义收取预收款，规避预缴增值税的风险。风险自查思路和方法：自查“其他应付款”等科目，比对销控表、销售合同、销售发票、收款收据等资料，查阅销售合同统计数据、预售房款统计数据、发票记录等，自查定金、诚意金的相关资料，核实是否存在扩大定金和诚意金的范围，将预售款混淆其中，延迟或少预缴增值税。三、错误确定允许扣除的土地价款风险大家是否还记得，老戴在之前房地产篇和大家总结过，房地产开发企业，一般计税项目，可以用于扣除销售额的土地价款包括的项目是：土地出让金、拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，但不包括城市配套建设费、契税等税费。房地产企业可能将土地成本中不属于可以扣除销售额的项目也并入允许扣除的土地价款，多扣除销售额，少缴增值税的风险。风险自查思路和方法：自查“开发成本——土地开发”、“银行存款”科目明细账，结合土地出让合同、拆迁补偿费协议、支付明细等资料，比对土地价款扣除台账，核实是否存在将契税、城市配套建设费等支出计入允许扣除的土地价款项目的情况。四、销售无产权开发产品未确认收入风险房地产企业可能存在销售阁楼、人防车位、地下室等无产权开发产品，不开具发票单独开具收据，收取未按规定入账的风险。风险自查思路和方法：自查“开发产品”、“其他业务成本”、“其他应收款”等科目明细账，结合现金流量表、销售合同等，确定车位、车库、储藏室、阁楼等明细，与销售明细、增值税纳税申报表对比，分析确认是否已按规定入账并申报缴纳增值税。五、“以租代售”车位取得收入未按规定缴纳增值税风险房地产企业采取“以租代售”方式讲无法取得独立产权的车位，以签订永久租赁协议或租赁期限与土地年限一直的协议，并预收全部租金的，可能存在未按照“销售不动产”申报缴纳增值税的风险，或者存在收入未按“不动产租赁”申报缴纳增值税的风险。风险自查思路和方法：自查长租车位合同或协议，核实是否存在协议约定租赁期限与项目土地年限一致或基本一致的情况，进一步自查“其他业务收入”、“应交税费——应交增值税（销项税额）”、“银行存款”等科目，核实是否按照规定确认增值税纳税义务发生时间，申报缴纳增值税。至此，增值税风险管理篇完结，增值税知识专题也告一段落了。这是老戴第一次尝试将一个税种，从基础到进阶，再到实务和风险管理进行比较系统的分享和介绍，不知道效果如何，希望能让各位税友对增值税这个我国第一大税种有较为清晰的认识。