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房地产税务发展展望
发布时间: 2020-03-09   来源:税语说 作者:孙玮 
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一、风险导向

 

1、风险收益思维

 

从风险厌恶向风险中立转变。风险与收益相匹配,无风险的事项,安全性最高,往往收益也最低,一味规避风险并不是上策,有的风险是值得主动承受的。风险是普遍存在的,税务岗要做的不是粗犷的发现、提示与消灭风险,而是在识别风险后,评估与量化风险发生概率、损失/收益结果,基于此提出差异化的处置决策(如规避、预防、承受、降低、转移等)。风险——收益评估决策举例:

 

风险-收益

处置决策

实例

无法承受且无法转移

规避

与总包串通虚增成本,虚开发票,支付总包税点,总包再将扣除税点后的工程款回流

不可承受但可转移

对外转移

某工业公司A公司名下有土地一宗,拟将除土地以外的业务剥离至关联B公司,由开发商甲公司收购剥离后的A公司,进行地产开发,合作方在上述剥离过程中将适用免税、不征税等税收优惠,对于甲公司而言剥离过程中的税务风险完全保留在了A公司即甲公司手中,故甲公司要求合作方反向剥离,将目标土地剥离到B公司,甲公司收购B公司,从而实现剥离税务风险的转移

高风险低收益

不予采纳

——

高风险高收益

视情采纳,必要时采取降低风险措施

通过关联企业增加地产开发项目成本,进行利润转移,从而降低集团整体税负;可以通过合理定价、进行非关联交易、夯实业务实质及内容、出具转移定价报告等方法有效降低纳税调整风险

低风险高收益

积极采纳

A公司是B公司地产开发项目的总包,现A公司拟购买该项目部分物业,将部分购房款与工程款对冲,从而降低交易双方税负,只要对冲后的房产销售价格和工程款价格处于合理区间(即对冲额度有限且合理),且无任何文件证明此对冲行为,上述操作可以认为是风险合理的

低风险低收益

中立

——

 

需要说明的是上述风险、收益的判断需要建立在科学的风险评估指标体系基础上,再由税务人员最终判断,这个判断需要深厚的行业经验、专业知识作为支撑。


2    风险管理模式

 

所谓风险管理模式,其核心要点是:业务本身不具有风险性,而是人的因素才导致了风险;从事无巨细的事中审核转变为事前预防、事中审核、事后检查三位一体的管理模式;税务工作重心从日常性、常规性的事务中摆脱出来,聚焦核心主业、重难点问题和利润创造点。具体而言,包括以下几个主要方面:

 

其一、合理划分权责。税务其职业特性决定了税务团队应“小而精、精而强”,税务业绩主要取决于税务人员的“质”,而与税务人员的“量”无甚关联,一个牛逼的税务人员可以创造上亿的净利贡献,而一群没有水平的税务人员只能交出一堆表格和PPT。从行业观察来看,部分房企有过量配置税务人员之虞,一方面是组织的天然扩张性与管理者的管辖范围诉求,另外一方面是房企的超前配置理念与对自身发展的乐观期望,个人理解的合理配置标准大致在每人/100-200亿年销售额),过量配置人员的不利影响主要表现为过多干预具体业务、形式管控泛滥,也就是基层经常反映的上面想知道发生了什么的人太多,要填的表太多,要做的报告太多,但遇到实际问题和困难能给与支持或者明确意见的太少,人浮于事、为了管理管理,只有严格控制人员规模,才能倒逼组织聚焦核心,聚焦实质、聚焦业绩。因此专职税务应将日常性、基础性的工作剥离出去,让这些日常工作融入到其他业务中去可能效果更好。

 

其二、透过现象看本质。一位行业内的前辈说过,真正厉害的税务人员,只要把企业基本信息与数据大致罗列一下,就能判断出这个企业有没有重大税务风险,这里隐含的逻辑是事物是普遍联系的,数据是可以相互验证的,总结提取不同数据、信息之间的正常规律,把这个正常规律作为参考指标体系,从而快速识别风险,而不再是埋头查找收款明细、开票明细这些细枝末节的数据,是一个管理方式的重大进步。举例:预售阶段增值税、土增税应该有个相对固定的比值范围,进项取得比例应该有个合理的经验比例,项目全周期预算净利率、增值税税负率、土增税负率、企业所得税税负率之间应该是有某种抽象关系的。从具体的情形中抽象出规律,才能看清税务管控的本质。

 

其三、差异化处置。在合理区分不同主体(如区域、城市公司、业务条线等)、不同业务的风险等级,抓住主要矛盾,比如同样是日常税款计算、申报、纳税,不同区域反馈上来的合规水平千差万别,比如A区域可以做到基本没问题,B区域总是漏洞百出,在日常申报管理上,对于AB区域可以差异化管理,A区域可以实行免复核+不定期抽查的方式,监控其日常申报的管理水平,如合规度持续稳定,可以考虑降低抽查频率甚至完全免检;对于问题较大的B区域可以采取一对一帮扶的方式,重点解决人员能力不足的问题,待合规水平有所提升后,经过观察可以逐步放松管控。再比如,合同评审中往往有税务审核一环,对于常规、小额的合同,可以直接免于税务审核,对于重大、疑难合同应增强复核力度(如交叉审核、三级复核等),从而做到“应免尽免,应审尽审”,把时间精力放在关键业务上。

 

其四、标准化作业。税务的基础性工作及上游作业往往需要其他条线人员完成,因此税务风险在税务环节之前往往木已成舟,如何预防税务风险,是一个现实的困境,我们不可能奢求其他条线人员掌握与熟悉税务政策,因此通过标准化制度、工具、指引等来辅助其他条线人员处理涉税业务,就是一个比较务实高效的做法。举例:日常纳税申报往往由项目财务人员负责,对于复杂的税金计算逻辑,财务人员未必掌握,因此制定并推行税款计算表,就很有效果,这个表格已经将税款计算逻辑内置为公式,并将基础数据的填表口径予以明确,财务人员只需照葫芦画瓢即可完成税款计算,即便她完全不懂税法。再如编写全周期税务管控要点,提示项目财务人员公司成立初期要及时缴纳实收资本及金融借款的印花税,签订土地出让合同后要注意土地使用税的开征时点,预售开盘要考虑申报缴纳售楼部的房产税,项目交付时应注意扣减土地使用税计税面积,竣工现房销售部分无需预缴增值税等等。在制定上述制度、工具、指引时首要标准是简便易懂,比知其所以然更重要的是好用。

 

二、引导业务

 

1、宏观视角

 

传统的税务管理习惯于“单时点、单业务、单主体、单体系、限于内部”来观察与处置业务,头痛医头,脚痛医脚,缺乏全面而宏观的视角。更高层次的税务管理应转向“全周期、全业务、全主体、全体系、内外兼顾”,站得更高,才能看得更全、更远:项目交付延迟产生巨额违约金,后续有车位销售,考虑把违约金抵充售价,打破时点的限制;项目公司一方面需要支付工程款项,一方面需要融资,可以考虑向工程方融资,以赶工奖或优质奖的名义支付利息,打破业务的限制;项目公司完成清算后持股平台公司产生巨额股权投资损失,可以考虑用这个平台公司收购盈利的资产(目标土地),防止亏损超期未弥补,打破主体的限制;集团内农业体系公司享受多种税收优惠,地产体系可以考虑向其采购绿化草木,合理配置利润,打破体系的限制;我方可放弃部分税收优惠,在不影响自身税负的同时,减轻下游税负,提升自身商业竞争力,实现双赢,打破内外的限制。

 

2    改造业务

 

传统企业分工,税务往往处于业务的末端,被排除在业务决策核心之外,税务要做的是解决已经发生的问题,处于被动应对模式,如此弊端良多:问题已经积重难返,税务回天乏力;错过了优化时机,无法回溯调整;税务对业务不熟悉,难以及时发现问题,提出建议。未来的税务发展趋势应该是“全程参与、前置规划”,举几个例子:营销要做老带新,要给老业主发奖励,税务可以前置提建议,把奖励以新业主的名义领取,再私下转赠,从而规避个税;竣备或交付对于成本发票有取得比例要求,这个应该在招采环节就落实到合同商务条款中,而不是后期逐家谈判;金融机构需要项目公司承担融资税金,合同应该拟写倒推含税价的公式,而不是直接约定税金由项目公司承担;根据项目的各自情况,税务可以建议总包招标时要求供应商按3%(利用甲供等方式实现)还是9%报价,从而优化项目利润;鉴于剩余商业、车位等去化困难,可以建议控制销售,防止触发土增清算条件;相比股权收购,资产收购方式风险更小、利润更优,可以建议变更交易方案;……房企内部存在一种不好的现象,大伙儿都愿意当问题发现者,而不愿扮演问题解决者,这点在项目投资决策中尤为明显,各个条线都说这个项目哪哪有问题,但绝口不提降低或者规避风险的方法,看出问题但不能解决问题,,这不利于企业发展(什么地都不拿,风险是没有了,企业也没必要存在了),也损害岗位存在的必要性。一个好的税务,不是天天挑毛病,而是协助大家把事情做得更好。

 

三、依托科技

 

1、数据交圈

 

相较于传统制造业,房地产行业还处在粗狂管理的阶段,传统制造企业的信息化水平可以精细到每个零件的位置,而地产企业还处于人工登记表格核对数据的原始状态。地产企业亟须建立一个单一的数据平台,通过统一数据输入标准,实现不同条线数据的汇总与对碰,这些数据包括:证件、协议关键信息,销售签约、回款数据,成本结算数据,财务核算数据,开发节点、税金申报缴纳数据等等。有了单一数据平台,可以避免表格满天飞的乱像,也为数据对碰校验及业务自动化处理奠定基础。

 

2    自动化处理

 

TOP10房企的部分项目已经实现了日常纳税申报数据的一键生成,作者认为实现的难度并不大,一则是核算等基础数据符合纳税申报的精度及规范度要求,二则将税款计算逻辑内置为程序,作者自己编写过EXCEL版本的税款计算模板,比较有难度的是增值税和所得税的计算,需要编写者扎实的理论功底、清晰的逻辑及强大的公式编写能力,这要将这些数据逻辑转化为系统程序,并将程序加载在符合标准的数据库上,纳税申报数据的自动生成理论上完全没有任何障碍。我的老东家德勤研发了一款财务机器人,可以24小时不间断处理财务基础工作,纳税自动化也是可以预见的未来,绝大多数常规性税务工作甚至税负分析、企业所得税汇算清缴、土增税清算都可以通过科技自动实现,税务岗从基础性工作中解放的同时需要考虑自身价值的支点。

 

税务人员未来可能需要往系统专家(如将税务的逻辑转换为系统语言,可以优化系统语言等)、风险分析专家(如基于基础数据进行风险深度分析、挖掘,提出优化或应对方案)等方向发展。一个好的税务人一定是精通税法知识的人,但一个只精通税法知识的人往往成为不了一个好的税务人。从事税务工作久了,作者愈发现光掌握税务专业知识往往很难解决问题,比如融资的同事和我讨论定向融资计划自然人投资者的问题,如果你不清楚定向融资的业务实质、不清楚受托管理者在业务中的角色,是无法提出合适的税务建议的(是否需要代扣代缴个税,是否需要自然人投资者向税局申请代开发票等),突破自身的专业界限,具备一专多能的知识体系,让自身成为财税法或者财税投等融合性人才,是一个税务人走向更广阔的职业前景的有利助推。去年作者曾去云南参与某收并购项目的商务谈判,以一己之力与合作方业主、财务、税务、法务的轮番对阵,且没有占据下风,获得了合作对手的认可,也是蛮有成就感的一件事,其中还有个小插曲,对方的税务顾问和我方的外部法律顾问,都向作者发出了加盟的邀请。个人的重要性和不可替代性,很多时候就是通过解决这些不属于自己职责范畴内的事情慢慢建立起来的,一个能解决别人问题的人才是值得信赖的人。

 

说到地产税务人员的发展方向,作者认为现有的地产税务人大多娴熟于实体,而对程序不甚了解,这既是地产税务人的短板,也是后期提升的有利方向,因为程序不单是企业税务人员的短板,更是税务机关及其人员的短板,行政处罚、强制、复议等法律,其立法的根本目标是控权而不是授权,这些法律的条条框框针对的主体是税务行政机关及其作为,但天朝有不拘形式的悠久传统,所以税务机关的文书、程序多有瑕疵,如果精通行政程序知识,相当于多了个独门秘籍,以长击短,无往不利。作者听说过的一个案例,某房企有违规,稽查局拟处罚,房企不断挑出税务机关各种程序瑕疵,又利用复议、诉讼等方式打持久战,最终把税局拖垮了,税局认栽,和企业协商了一个双方都满意的结果草草结案。

 

一千个人心中有一千个哈姆雷特,而这就是我心目中的房地产税务及从业人员发展愿景。

 

 

 
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