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土地增值税
土地增值税缴纳和清算中的涉税风险点及解析系列(三)
发布时间: 2019-12-02   作者:肖太寿 
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根据肖太寿博士的调研结果发现,土地增值税缴纳和清算环节有十一个少缴漏缴的风险,如何排队这些风险?请关注本工作室推出的肖太寿博士关于土地增值税缴纳与清算环节中的涉税风险解析。

通过实践调研发现,在土地增值税清算实务中,房地产企业存在以下典型的11种少缴纳土地增值税的风险:房地产企业“甲供工程”业务重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税。多个开发项目共同发生的拆迁补偿(安置)房成本,没有按照开发项目正确分摊,从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税,后开发的项目多缴纳土地增值税,没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理,从而少缴纳土地增值税;同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本,从而多缴纳土地增值税。土地增值税清算时,没有将平常会计核算计入“房地产开发成本——开发间接费用——利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除,从而少缴纳土地增值税。扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”,导致房地产企业少缴纳土地增值税。房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本,从到导致少缴纳土地增值税。营改增税收政策衔接运用中,适用税收政策不准确,从到导致少缴纳土地增值税。本部分采用理论联系实际和举例论证的研究方法,对这11种税收风险的详细分析如下。

 

 

涉税风险点一:成本扣除项目中的漏税风险点

成本扣除是计算房地产企业缴纳多少土地增值税的关键因素,对成本扣除的正确把握涉及到房地产企业是否漏税,是否足额或延期缴纳土地增值税的重要判断因素。纵观土地增值税的缴纳和清算实践,成本扣除项目中常见的涉税风险概况如下。

 

(三)成本扣除项目中的漏税风险点三:未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理,从而少缴纳土地增值税;同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本,从而多缴纳土地增值税。

由于没有取得现金收入,所以一部分房地产纳税人在土地增值税清算申报时,没有把实物还建的房产确认为土地增值税的应税收入;有的房地产开发企业对还建房没有视同销售缴纳增值税,直接抵减拆迁补偿费,从而少缴纳了土地曾增税。相关税收法律分析如下:

国税发[2006]187号第三条第(一)项规定:“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: (一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

在对实物还建房产收入的确定上,《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[2007]132号)第二十三条规定:“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认:(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。”   

因此,基于以上税收政策规定,房地产企业实物还建的房产应“视同销售”,应按照市场公允价值或评估价值确认为销售不动产收入,并入土地增值税收入依法缴纳土地增值税。

    关于拆迁补偿房的价值,或者说,拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本如何确定?有人认为,房地产开发公司付出的代价是建筑成本,所以,实物还建的补偿价值应以房地产开发公司所置换的商品房的建筑造价来确认。笔者认为,房地产开发公司以房产换取被拆迁方的房产或土地,用于安置的房产与换取被拆迁方的房产或土地属于对价关系,因此开发商用于安置被拆迁户的开发新房的市场价值才是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而付出的代价。新房的市场价值显然不是房屋的建筑造价。如果以拆迁补偿房(开发的新房)的建造成本作为房地产公司置换被拆迁人的房产或土地的价值,则房地产企业计算土地增值税时的扣除“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”的成本小,从而致使房地产企业多缴纳土地增值税。但开发商用于实物还建房产的公允价值如何取得?

  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220)六条“关于拆迁安置土地增值税计算问题”规定如下:

  (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费.

  (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。

 

基于以上税收政策规定,房地产公司用于换取被拆迁人房产和土地的实物还建房产的公允价值,会计上计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目的成本,该开发成本在房地产企业计算土地增值税时扣除。其确认技巧如下:

第一,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

第二,开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

 
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