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土地增值税
土地增值税缴纳和清算中的涉税风险点及解析系列(二)
发布时间: 2019-12-02   作者:肖太寿 
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根据肖太寿博士的调研结果发现,土地增值税缴纳和清算环节有十一个少缴漏缴的风险,如何排队这些风险?请关注本工作室推出的肖太寿博士关于土地增值税缴纳与清算环节中的涉税风险解析。

通过实践调研发现,在土地增值税清算实务中,房地产企业存在以下典型的11种少缴纳土地增值税的风险:房地产企业“甲供工程”业务重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税。多个开发项目共同发生的拆迁补偿(安置)房成本,没有按照开发项目正确分摊,从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税,后开发的项目多缴纳土地增值税,没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理,从而少缴纳土地增值税;同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本,从而多缴纳土地增值税。土地增值税清算时,没有将平常会计核算计入“房地产开发成本——开发间接费用——利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除,从而少缴纳土地增值税。扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”,导致房地产企业少缴纳土地增值税。房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本,从到导致少缴纳土地增值税。营改增税收政策衔接运用中,适用税收政策不准确,从到导致少缴纳土地增值税。本部分采用理论联系实际和举例论证的研究方法,对这11种税收风险的详细分析如下。

 

 

 

涉税风险点一:成本扣除项目中的漏税风险点

成本扣除是计算房地产企业缴纳多少土地增值税的关键因素,对成本扣除的正确把握涉及到房地产企业是否漏税,是否足额或延期缴纳土地增值税的重要判断因素。纵观土地增值税的缴纳和清算实践,成本扣除项目中常见的涉税风险概况如下。

二、成本扣除项目中的漏税风险点二:多个开发项目共同发生的拆迁补偿(安置)房成本,没有按照开发项目正确分摊,从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税,后开发的项目多缴纳土地增值税,没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。

1、多个开发项目共同发生的拆迁补偿(安置)房成本,在各个开发项目清算土地增值税时的分摊依据分析

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(五)项规定:“属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。”国税发[2006]187号第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”

基于以上税收政策规定,土地增值税是以开发项目为清算单位的,不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减,因此,对于属于多个清算单位发生的共同成本费用,要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有如下三种:一是占地面积法:按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊;二是建筑面积法:按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊;三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。因此,拆迁补偿成本还应当在同一个开发项目中的已销售商品房与未销售商品房之间进行分摊或分配。在土地增值税清算时,本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。

可售面积百分比法:本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积÷可售总建筑面积)。

单位成本法:本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×(允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积)。

2、案例评析

1)案情介绍

某市A房地产开发公司于2017年一次性征地100000平方米,计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋,所开发商品房总建筑面积为5000000平方米。其中一期开发工程占地面积为10000平方米,开发的商品房总建筑面积为200000平方米,已销售190000平方米,其中30套商品房用于补偿被拆迁户,市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时,将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除,请分析该房地产企业土地增值税清算中扣除的拆迁补偿房的成本是否正确?

2)涉税风险分析

本案例中的房地产公司将价值600万元的30套用于拆迁补偿给被拆迁户的商品房在第一期的开发项目中一次性扣除显然是不符合土地增值税规定的。理由如下:

第一,根据国税发[2006]187号)第四条第(五)项的规定,600万元的30套用于拆迁补偿给被拆迁户的商品房,是该宗土地上分五期开发的商品房20栋发生的共同拆迁成本。应按五期清算项目的各期可售建筑面积占五期项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定各期清算项目的拆迁成本扣除金额。

第二,根据国税发[2006]187号第一条的规定,该宗土地五期开发项目必须分五期确定土地增值税清算单位。

因此,本案例中第一期开发项目分摊拆迁成本的正确计算方法如下:

第一,确定应分摊的清算单位,因该宗土地分五期开发,所以,应当是五个清算单位。 

第二,确定总建筑面积。五期开发项目的总建筑面积为5000000平方米。第三,确定第一期开发项目应分摊的实物还建成本为:600/5000000×200000=24(万元)。

通过以上共同拆迁成本分摊分析,该房地产开发公司第一期开发项目提前多扣除了576万元(600-24)拆迁成本,使第一期开发项目少缴纳土地增值税。

 
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