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土地增值税
转让100%股权又被征土地增值税
发布时间: 2019-10-11   作者:李冼 
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编者按:2019108日,上市公司恒立实业发展集团股份有限公司(000622)发布公告称,该公司先后将持有岳阳恒通实业有限责任公司股权转让,被税务机关征收土地增值税3,314.63万元。因此,股转征收土地增值税再起滔天波澜。现将有关事项与大家探讨。

 

 

 

一、案情简介

 

2019108日,上市公司恒立实业发展集团股份有限公司(000622)发布公告:

 

201611月底,公司将岳阳恒通实业有限责任公司(以下简称恒通实业80%股权作价23,280.80万元转让给长沙丰泽房地产咨询有限公司,相关详细信息请见2016年底公司进行重大资产出售时刊登于《证券时报》以及巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)的一系列公告。20177月底,公司将恒通实业20%股权作价5,820.20万元转让给长沙道明房地产有限公司,详情请见2017728日披露于《证券时报》以及巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)的公告(公告编号:2017-41)。

 

鉴于恒通实业的资产状况,上述转让事项起始岳阳市主管税务机关就将此事项认定为:以股权转让名义的土地使用权转让,需按税法规定缴纳土地增值税。

 

其中涉及缴纳土地增值税3,314.63万元。

 

二、政策规定

 

1.单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入,应当依照规定缴纳土地增值税。

 

政策依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条

 

一句话总结:直接转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物,应当缴纳土地增值税。

 

2.以转让100%股权名义转让房地产行为应征收土地增值税。

 

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

 

政策依据:

 

《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000687号)

 

《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函〔2009387号)

 

《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函〔2011415号)

 

关键词:

 

100%股权,股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物

 

一句话总结:转让100%股权,股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的,应当缴纳土地增值税。不是转让100%股权的,不缴土增税。

 

三、实务分析

 

实务中,对于转让100%股权,且股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的,是否征收土地增值税的问题,全国各地税务机关执行口径不一,有的认为缴,有的认为不缴。

 

但对广大纳税人而言,从税收政策及国家税务总局先后下发国税函〔2000687号等3个文件的态度来看,不缴土地增值税有极大的风险。

 

风险即补缴税款、滞纳金和被罚款。

 

在发生该类业务,纳税人设计业务模式时应当充分考虑税收风险管控,力避不被税务机关征收土地增值税风险。

 

看看我们熟悉的万达是怎么操作的吧。

 

案例01 2017710日,万达商业、融创中国联合公告称,万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创承担项目贷款。同时,融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。

 

https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404127933206816680

 

看看万达,转让的是91%的股权... ...91%的股权... ...91%的股权... ...

 

有被征土增税的风险吗?

 

案例02: 北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税。

 

老板们决策时,别再只想业务本身,不考虑税收因素,否则,自己给自己挖个大坑,实在是不合算。

 

思考:个人转让住宅如何缴纳土地增值税?请说明您的观点和理由。

 
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