税务风险
土地增值税
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别忽视,营改增对土地增值税纳税人有这些影响
发布时间:2017-06-12  
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作者:史玉峰

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔201643号)规定,契税、出租房屋的房产税和个人所得税的计税依据不包含增值税,这意味着在取得同样收入的情况下,营改增后以上税种的计税依据将减少,纳税人实际税负将减轻。但土地增值税因为其独特的计税原理,纳税人的实际税负将不会如此简单的一减了之

 

影响土地增值率的第一个因素

财税〔201643号文件第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

根据上述规定,如果营改增前土地增值税纳税人转让房地产收入为R,扣除项目合计为r,且该纳税人具有增值税一般纳税人身份,在取得相同含税收入的情况下,营改增后转让房地产的增值税销项税额=(R-土地出让金)÷111%),含税收入与销项税额之差为转让房地产的不含税收入。

 

影响土地增值率的第二个因素

如果扣除项目涉及的增值税进项税额要从销项税额中抵扣,同样以不含税金额计入扣除项目:其中,假设r1r2r3分别为购入建筑材料、购入建筑服务、运输服务和购入其他有关服务的扣除项目,则营改增后三项扣除项目分别为r1÷117%)、r2÷111%)、r3÷16%),可见扣除项目金额同样减少。

 

影响土地增值率的第三个因素

营业税作为营业税金及附加,属于《土地增值税暂行条例》第六条规定的,可以列入扣除项目的“与转让房地产有关的税金”,但是营改增后缴纳的增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”扣除,这将减少扣除项目,从而影响土地增值率。

例:A房地产企业销售自己开发的房地产项目,假设转让取得的含税收入为15000万元,扣除项目中,土地出让金为3000万元,开发成本中建筑材料为3000万元,外包建筑人工为1000万元,房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明),房地产开发费用的计算扣除比例为10%

如果忽略印花税,则营改增之前,各项扣除项目的金额为:

1.土地出让金3000万元;

2.开发成本=300010004000(万元);

3.开发费用=(土地出让金+开发成本)×10%=(30004000×10%700(万元);

4.与转让房地产有关的税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加=15000×5%15000×5%×7%3%2%)=840(万元);

5.加计扣除=(土地出让金+开发成本)×20%=30004000×20%1400(万元)。

以上5项扣除金额合计为9940万元,则土地增值率=(150009940÷9940×100%51%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税=(150009940×40%9940×5%1527(万元)。

营改增后,假设A企业所有成本均取得按照适用税率计税的增值税专用发票,则转让房地产应缴纳增值税=(150003000÷111%×11%1189.19(万元),不含税转让收入=150001189.1913810.81(万元)。

各项扣除项目的金额为:

1.土地出让金3000万元;

2.开发成本=3000÷117%)+1000÷111%)=3465(万元);

3.开发费用=(土地出让金+开发成本)×10%=(30003465×10%646.5(万元);

4.与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加=[1189.193000÷117%×17%1000÷111%×11%]×7%3%2%)=78.5(万元);

5.加计扣除=(土地出让金+开发成本)×20%=(30003465×20%1293(万元)。

以上5项扣除金额合计为8483万元,则土地增值率=(13810.818483÷8483×100%63%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税=(13810.818483×40%8483×5%1706.97(万元)。

 

提示

营改增后纳税人的税负虽然因转让收入不含税而比营改增前下降,但是增值税不再计入与转让有关的税金,开发成本也因同样的原因而下降,且因此而导致可扣除的费用限额和加计扣除金额下降,因此土地增值率和土地增值额可能会有所上升,导致土地增值税纳税义务增加,需要房地产企业特别关注。

 
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