26 年新增值税法，对房地产行业的几个重要变化

2026 年 1 月 1 日，《中华人民共和国增值税法》及实施条例正式施行，标志着我国增值税制度从暂行条例上升为法律，完成了税制发展的里程碑式升级。同步落地的财政部、国家税务总局 2026 年第 10 号、13 号、14 号、15 号等系列配套公告，并非对原营改增政策的简单平移，而是对房地产行业多年实操中的争议口径进行了 “盖帽式” 澄清，对开发端规则、交易端税负、全链条合规管理做出了实质性调整。

本次新政围绕房地产行业全生命周期，从开发建设、销售流通到持有运营三大环节，完成了税制规则的系统性重构，核心调整可分为两大维度：

开发端：规则收紧与口径明确并行，重塑成本抵扣底层逻辑

一、拆迁补偿差额扣除路径大幅收紧

2026 年第 10 号公告明确，房地产开发企业适用一般计税方法的，仅受让土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除。

原政策未限定补偿形式，实务中大量房企对拆迁实物安置参照货币补偿进行差额扣除，新规以 “货币形式” 四字彻底堵死了这一路径，对以城市更新、旧城改造为主营业务的房企形成直接冲击。

二、土地价款分摊规则迎来重大调整

10 号公告重新定义了 “房地产项目可供销售建筑面积”，删除了原规定中 “不包括地下车位建筑面积” 的表述，仅保留 “不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积”。这意味着，单独作价销售的地下车位（含以租代售），将极大概率纳入土地价款分摊抵扣范围，在车位普遍滞销的情况下，显著的影响增值税的税金缴纳金额，其影响将同步传导至企业所得税、土地增值税的成本分摊口径的问题，对全周期的税负有显著影响。

三、项目公司股权实现全周期锁定

10 号公告明确，房企受让土地后设立项目公司开发，项目公司可扣除母公司支付土地价款的核心前提，是项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。这一规定直接宣告了行业传统 “先拿地、后成立合资平台” 模式的终结，项目全周期内任何股权变动 —— 无论是引入合作方、转让部分股权，还是因对赌失败退出，都将导致全部土地成本无法从销售额中抵减。对于未来要进行此类操作的公司，设定spv公司作为夹层的方案，要深度考虑。

四、纳税义务与预缴规则彻底明确

13 号公告清晰界定，不动产销售的纳税义务发生时间，以完成权属登记或者实际交付不动产孰先原则确定；14 号公告则明确，房企采取预售方式销售房地产项目，统一向机构所在地主管税务机关预缴增值税，彻底解决了过往注册地与项目所在地不一致引发的税收管辖权争议，降低了企业跨区域开发的合规成本。对地产公司跨税收管辖权的情况获取项目，降低现实难度。

五、开发产品进项抵扣规则平稳延续

15 号公告明确，房地产开发企业自行开发、按照存货核算的房地产项目，不属于 “长期资产” 范畴，不适用单项原值超 500 万元不动产 20 年进项税额分期调整机制。这一规定延续了房地产项目进项税额一次性抵扣的行业惯例，避免了房企开发项目被纳入长周期调整带来的巨额纳税遵从成本，充分尊重了房地产行业的经营特性。

六、简易计税口径实现统一优化

新政将不动产销售、租赁的简易计税征收率统一从 5% 降至 3%，老项目税负直接下降；同时将甲供工程剔除出简易计税适用范围，房企需加强上游进项发票管理，推动行业供应链的规范化发展。

流通与持有端：全面减负激活市场，畅通行业良性循环

一、个人住房交易增值税实现全国性减负

新政对个人住房交易增值税规则做出重大调整：个人销售购买不足 2 年的住房，按 3% 征收率全额缴纳增值税，较原 5% 征收率降幅达 40%；销售购买满 2 年（含）的住房，全国统一适用免征政策，彻底取消了原北上广深四地非普通住房满 2 年差额征税的区域差异，消除了全国住房交易的税制壁垒。

二、不动产租赁业务迎来税负红利

新政将不动产租赁简易计税征收率从 5% 降至 3%，直接降低了住房租赁企业、房企持有型物业的运营税负；同时明确跨期合同以纳税义务发生时间确定适用税率，为租赁业务的跨周期运营提供了清晰的合规指引。

三、进项抵扣范围与退税机制全面升级

新政将企业经营用餐饮、住宿等服务纳入进项税额抵扣范围，扩大了房企日常运营的可抵扣进项规模；同时将增值税留抵退税制度写入法律，实现了留抵退税的法定化、常态化。