关于公司分立不动产旧房认定的土增税问题

1.我司为安徽省的房地产开发企业，以开发大型综合体及购物中心为特色。2014年招商引资进入地方城市，2016年购物中心开业。购物中心为我司长期持有运营，不对外销售。2018年我司将购物中心通过公司分立形式转移到派生公司，截止当前，购物中心自持运营，股东及股权结构维持不变。

2.安徽省土增税清算管理办法第五十条规定“对房地产开发按项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理”，因我司购物中心自出租至分立完成超过1年，但实际未发生对外销售转让，股权关系维持不变，我司也未从中取得任何的经济利益流入，请问是否应适用旧房政策？

2021-04-22安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

    您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

　　凡是已使用一定时间达到一定磨损程度的房产均属于旧房。包括：

1.新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；

2.购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；

3.个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。”    

    感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

公司分立转入的土地使用权

一家纺公司有一块工业用地、一块商业用地，现因生产经营需要，将商业用地及地上在建工程以公司分立的形式分出去，做房地产开发。分立公司、被分立公司受同一股东控制。请问，分立新设的开发公司是否可依财税（2009）59号文件精神，以被分立的家纺公司取得的该商业用地的行政事业收据作为开发完成后增值税结算时，计算增值税扣除土地出让金的依据？

2021-04-09安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

    您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

    1.根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

……支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

    第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”

    2.根据财税〔2016〕140号规定：“ 八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

    (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

    (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

    (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

    您可根据企业实际业务，参照上述文件规定执行。

    感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

关于公司分立中的增值税征收范围

您好，根据国家税务总局公告2011年第13号《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。”

    目前公司进行派生分立，公司的注册地在A市，房产在B市，工商分立已经完成，根据股东会决议，公司房产由原来的公司分立到新设的公司，因原公司的债务均与主营业务工程项目相关，在分立房屋资产时未分立相关负债（因无相关联负债），请问一下没有分立负债是否符合上述不征收增值税的规定？（附件为上市公司招股说明书中披露的分立行为，也是只分立了资产，没有分立负债）

2020-01-07安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:

  由于无法准确了解您企业重组的具体情形，若属于文件规定的业务，不征收增值税。建议可以进一步联系您的主管税务机关核实。

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

公司分立后的不动产转让时增值税是否适用简易办法

2017年，A公司存续分立为A公司和B公司，其中Ｂ公司承接了一项不动产（为营改增前A公司自建）。2022年，B公司拟将该不动产出售。

关于B公司转让不动产的增值税计税办法，B公司认为可依据“国家税务总局公告2016年第14号第三条 第(二)项一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”的政策选择适用简易计税方法。

B公司认为，2017年B公司因分立承接不动产并办理了权属变更，分立时增值税、契税均无需缴纳，不动产权属变更既不是增值税应税行为，也不是视同销售行为，也没有开具发票，所以该不动产实际为自建的不动产，应以分立前施工许可证注明的开工日期作为取得时间， 具体依据说明如下：

1、《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

2、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项第5目规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为,不征收增值税。

3、无论是直接购买、接受捐赠、还是接受投资入股或抵债方式取得不动产，均属于增值税应税行为或视同销售行为，所以在实际操作时是按权属变更的当天为取得的时间。而分立业务根本就不属于增值税的征税范围，如果将不动产权属变更的当天作为取得的时间，则将分立业务做了视同销售处理，与国税总局2011年第13号公告及财税[2016]36号通知的精神不符。

4、由于分立环节不属于增值税的征税范围导致没法开具增值税发票，造成B公司转让不动产时完全没有进项税可以抵扣，同时由于分立前该不动产自建时间在营改增前，没有抵扣过进项税。如果按不动产权属变更的当天为取得的时间并因此按照一般计税办法计算缴纳增值税，将造成该不动产转让时既没有抵扣过进项税又不能选择按简易计算办法，显然与营改增的政策精神不符。

以上理解是否正确，请指正。

2022-04-29浙江12366中心答复：

   您好：该问题已电话沟通并回复。

房地产公司分立涉及分立公司土地增值税和增值税

你好，房地产公司分立，分立后两个公司均有土地，原公司存续，分立的新公司也是房地产企业，分立过去的土地在土地增值税清算时，土地成本可以进行加计扣除吗？在缴纳增值税时土地款可以抵减销售额吗

2020-08-14浙江财税12366服务中心答复：

  您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

    (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

    (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

    (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

因此，纳税人分立新设的房地产企业如能取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据或者符合财税〔2016〕140号文的上述规定，在计算销售时可以扣除土地价款。

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定： “三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。……五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发〔1995〕110号)第六条规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。……（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。”

因此，房地产开发企业在分立过程中，对未进行开发即转让的土地使用权应按规定计算缴纳土地增值税，不得加计20%扣除土地成本；分立新设的房地产开发企业取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许加计20%扣除土地成本。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

公司分立契税问题

根据财税（2018）17号文：财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知第四条：公司分立，公司依照法律规定合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股东60%及B股东40%，分立后，甲公司由A股东100%持股，乙公司由B股东100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。

请问这样是否符合以上条例，免征契税。

  2019-06-20厦门市税务局

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定：

    “四、公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

    ……

    本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。”请根据以上文件规定，结合企业实际，自行判断是否符合免税规定。