天赋长江（无锡）税务师事务所-江阴大桥会计师事务所－提前中止承租合同，支付给出租方的违约金，出租方需要开发票吗？该违约金是否需要缴纳房产税？

问题一：公司承租对方的仓库，租期3年，租金支付了1年，剩余2年现在不租了，按照合同违约条款约定支付给承租方年租金总额20%的违约金，即15万元，这个违约金需要出租方开具发票吗？还是不要发票，只要收款收据？

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院第191次常务会议通过）规定：“第六条　销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

　　……”

二、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第50号令)第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：

　　(一)受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税;

　　(二)同时符合以下条件的代垫运输费用：

　　1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的;

　　2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

　　(三)同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

　　1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

　　2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;

　　3.所收款项全额上缴财政。

　　(四)销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。”　

三、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。”

因此，承租方因提前解除租赁合同支付的违约金，属于出租方提供不动产租赁服务价外收取的各种性质的收费，应计入销售额。出租方需要开具增值税发票并计算缴纳增值税。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，具体以法律法规和法律法规授权主管税务机关作出的相关规定为准。若您对此仍有疑问，请联系福建税务12366或主管税务机关。

问题二：承租方提前终止合同，出租方根据合同约定收取的违约金，是否属于增值税价外费用？如属于价外费用，该违约金是否需要缴纳房产税？谢谢。

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定：“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

　　销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。” 因此，因承租方违约支付给出租方的违约金属于增值税价外费用。

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、《福建省房产税实施细则》第七条第（三）款的规定，房屋租金包括以各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和。

因此，因客户违约向客户收取的违约金，应作为房产税的计税依据，计算缴纳房产税。