房地产开发项目增值税预缴地问题

国家税务总局公告2016年第18号（以下简称18号公告）第十二条规定：“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。”

18号公告第二十一条规定：“小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。”

财税〔2016〕36号（以下简称财税36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第二款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

问题：如异地开发房开项目且未就地成立项目公司，其增值税预缴地在机构所在地还是项目所在地？

财税36号通篇为何莫名其妙的只表述了房地产老项目适用一般计税的增值税预缴规定？对老项目适用简易计税、或新项目适用一般计税等异地开发的增值税预缴地点等，为何未作具体表述，那应适用哪个条款？

18号公告表述为“向主管国税机关预缴税款”（国地税已合并，下文统称“主管税务机关”），该主管税务机关是指机构地？只向机构地主管税务机关预缴而无需在项目所在地预缴？如需在项目所在地预缴，哪份文件条款有明确规定？    

分析：财税36号是18号公告的上位法，要理解好以上问题，重点还是要注意两份文件的区别，以及财税36号有关不动产的条款。

1.18号公告的主管税务机关前，未加前缀“机构所在地”或“不动产所在地”，是涵盖了“机构所在地”或“不动产所在地”，两地都有可能是增值税的预缴地。

2.18号公告只简单表述为主管税务机关，不是其表述不严谨。而是因财税36号已对预缴地作出规定，18号公告可无需赘述。

3.对于房开项目，属于自建不动产的转让，即适用财税36号附件2第一条第（八）项自建不动产的相关条款规定，除特殊情形外再无需仅就房地产开发项目预缴问题重复表述。也就是说，对于房开项目，财税36号就预缴地的表述，是包含在“自建不动产”中。

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第二条第三款就特别规定了：“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。”

从税收分类编码中也可看出，货物和劳务名称为“房地产开发住宅”的编码是“5010101000000000000”，其上一级“5000000000000000000”为“不动产”。

4.财税36号附件2第一条第（十）项属于对特殊情形下的预征计税依据、预征率以及预缴地的整体表述，如不表述就会缺少特殊情形下如何预征的纳税事项，并非仅规定老项目一般计税的预缴地问题。    

5.财税36号“在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”或“在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”的表述习惯，易于将主管税务机关理解为只会是机构所在地的。因此看18号公告的主管税务机关，可能会造成误解。

6.另外，对比财税36号附件2第一条第（八）项与第（十）项来看，第（十）项的第一款和第三款的纳税事项，同类纳税事项完全可以并入第（八）项中连贯表述，并非特殊情形。而第（十）项的第二款，是房开企业老项目以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，这两项选择一般计税的，预征率不是5%而为3%，属于特殊情形。