房地产开发企业在项目开发过程中，涉及税种较为复杂，包括增值税、附加税、土地增值税、印花税、土地使用税、房产税、环境保护税、个人所得税、企业所得税，后续我们将从不同税种逐一说明各税种的纳税义务发生时间、如何纳税、在实际操作过程需要注意的问题等等。本期我们先讲下增值税是如何处理的。
根据规定，房地产开发企业销售房屋的增值税纳税义务发生时间在房屋权属发生转移时，也就是交付时才发生增值税纳税义务，导致房地产开发企业在预售期房期间，并不发生增值税纳税义务的，但是，在预售阶段，房地产收取了大量的预售房款，如严格按照规定在交付时缴纳增值税，将会导致企业税金入库不平衡、入库时间滞后等问题，因此，对于房地产开发企业，在收到预收款时，需要预缴增值税，预缴的增值税在后续房产正式交付时，作为预缴税金进行抵扣。具体纳税分析如下：
一、预售阶段
1.1 预征率
根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，一般纳税人采取预收款方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
1.2 预缴税款金额的计算
根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，预缴增值税的金额按照以下公式计算. 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% ，其中若适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
1.4 发票开具
房地产开发企业销售期房收到预收款时，向购房者开具不征税（而非零税率票）增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预款”，开具不征税发票时，需要注意：规、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全；商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”；备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号等。
1.5 政策依据
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）:”第十条，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条，应预缴税款按照以下公式计算. 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算 适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算
第十二条，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款
第十九条，房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
第二十条，应预缴税款按照以下公式计算 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。”
发票开具：《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第（十一）款：“增加6“未发生销售行为的不征税项目”，下设 602销售自行开发的房地产项目预收款，用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。”
2.1 增值税纳税义务发生时间
2.2 增值税的计算
一般计税方式下：根据规定，支付的土地价款可以从销售额中剔除，增值税计算如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）
应纳增值税税额=销售额*9%-进项税额
本期应交增值税金额=应纳税额-预缴税额
简易计税方式下：支付的地价款不得从销售额中扣除，增值税计算如下
2.3 发票开具
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”
《安徽国税营改增热点难点问题（房地产）》第十三条规定，“因房地产企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。”
江西省国家税务局营改增领导小组办公室关于发布《江西省国家税务局关于全面推开营改增政策问题解答四[房地产业]》的通知(赣国税营改增办发[2016]52号 ) 第十一条规定：
“十一、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？
答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。”
国家税务总局公告2016年第18号第四条规定：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）”
第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条规定：“五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。”
三、实务聚焦
房地产开发企业在房产交付后，是否需要预缴增值税？
3.1 意见分歧
来源于红太狼聊财税
