各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局，市房地产市场平稳健康有序发展工作领导小组成员单位，市委组织部、市法院、市教育局、市人社局、市商务局、市卫健委、市国资委、市机关事务管理局：
《关于进一步推动我市房地产市场平稳健康发展若干措施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
南昌市房地产市场平稳健康有序发展工作领导小组
2024年7月31日
关于进一步推动我市房地产市场平稳健康发展若干措施意见
为贯彻落实上级决策部署，更好满足群众刚性和改善性住房需求，应对房地产市场形势变化，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，提出以下措施意见：
一、优化购房政策，满足市场需求
(一)支持新引进人才购房。对来昌工作并首次在昌缴纳社保的全日制博士、全日制硕士及高级技师(机关事业单位在编人员除外)在昌首次购买商品住房，分别给予每人一次性购房补贴10万元、6万元，申领购房补贴须在昌缴纳社保满12个月。(责任单位：市委组织部、市人社局、市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局)
(二)鼓励推行分类购房补贴政策。各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局结合自身财力状况，精准施策，分类设置购房补贴优惠措施，具体补贴标准由各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局制定。(责任单位：各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(三)对生育家庭实施差异化购房优惠。多子女(二孩及以上)家庭的本市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，提取额度上浮20%；符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20%。鼓励商业银行对多子女家庭的二套房个人住房贷款按首套房政策执行。(责任单位：南昌住房公积金管理中心、市地方金融管理局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(四)开展“以旧换新”活动。积极落实《关于印发〈关于促进我市房地产市场“以旧换新”工作的通知〉的通知》(洪住建字〔2024〕129号)。对在规定时间、规定范围参与“以旧换新”居民所购新建商品住房，由受益财政按购房合同金额的2.0%给予补贴。(责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市财政局、市税务局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(五)落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。(责任单位：市税务局)
(六)下调存量房交易计税价格。税务部门会同住房城乡建设部门，做好下调存量房交易计税价格工作。住房城乡建设部门将市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%的地区信息传递至税务部门，税务部门及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。(责任单位：市税务局、市住房和城乡建设局)
(七)提高公积金贷款最高额度。为满足缴存职工购房需求，对南昌市行政区域购房的，申请住房公积金贷款最高额度调增至双缴存职工90万元、单缴存职工80万元。(责任单位：南昌住房公积金管理中心)
(八)优化个人住房公积金贷款政策。全面推行住房公积金异地贷款政策，支持全国范围内住房公积金缴存职工在本市购房申请贷款；进一步推进灵活就业人员参加住房公积金制度，加大对灵活就业人员自住住房需求的支持力度；自文件印发之日至2024年12月31日期间在本市购买住房的缴存职工申请住房公积金贷款后，可提取住房公积金账户余额，实现“既提又贷”；职工家庭在当地无成套住房，在全国范围内第一次使用公积金贷款或者公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策。(责任单位：南昌住房公积金管理中心)
(九)明确个人住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数以拟购房所在地县区不动产登记的住宅套数为依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。(责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、南昌住房公积金管理中心)
(十)优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下，对购买新建商品住房的，支持购房人凭网签备案的新建商品房买卖合同及契税缴纳凭证和适龄儿童、少年户口申请入学，具体由当地教育部门根据学位情况妥善统筹安排。(责任单位：市教育局)
二、调整供给结构，优化资源配置
(十一)科学规划增量优质住房用地。支持结合实际和新增优质住房需求，在详细规划编制中，将近郊区，中心城区临江、临湖、近山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区。支持对尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目的中低开发强度、高品质开发建设需求。对拟出让的商品住宅用地，经属地报市、县人民政府同意后，可简化程序对地块所涉及的详细规划进行图则维护，适当降低宗地开发规模、适当降低住宅开发强度上限和适当降低或取消地块配套商业开发量比例。支持各地参照《江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)》，落实绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，优化居住区设计，提高建筑品质，加大低密度住宅供给，并按照《南昌市城市森林花园住宅试点实施方案(试行)》推进城市森林花园住宅建设。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(十二)合理调整存量用地规划条件。自文件印发之日至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。(责任单位：市自然资源和规划局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(十三)优化容积率计算规则。自本文件印发之日起，通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，按规定配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，按土地出让合同约定无偿移交的幼儿园、老年人日间照料中心、社区用房等建筑面积不纳入项目容积率计算;每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率;超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(十四)调整阳台进深、建筑层高约束条件。在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深不应大于2.4米，次阳台进深不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的 1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于建筑面积(含阳台水平投影面积)的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层结构层高不大于 3.6米;当结构层高大于 3.6米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并计入容积率，k=h÷3.6(h为建筑结构层高)。已批未开工建设的项目，允许对原设计方案进行调整。若项目经相关部门认定为商品住宅品质提升项目，相关要求按《江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)》执行。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(十五)支持调整住房套型结构及装修比例。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。原土地出让条件中设有全装修要求的项目，对其尚未开工建设的部分，不再作全装修的强制性要求。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(十六)优化住宅项目停车配建标准。在已建成、在建或已批复轨道交通建设规划中的轨道站点出入口500米范围内的项目，机动车配建标准可折减20%；800米范围内的项目，可折减10%；其他要求按我市最新的建设项目停车配建标准执行。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(十七)优化新增用地供应节奏。根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地的规模、布局和结构，完善对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理控制新增房地产用地供应。以市本级、各县(含新建区)为统计单元，合理控制新增房地产用地。对商品住宅去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地新增建设用地报批、出让；商品住宅去化周期在18个月(不含)至36个月之间的地区，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。对商业办公类商品房去化周期连续3个月超过36个月的，除省、市重点招商项目外，原则上暂停新的商业服务业用地新增建设用地报批、出让，市重点招商项目由县区、开发区、湾里管理局报请市政府认定。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市发改委、市商务局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(十八)推动城中村和危旧房改造。加快推进城中村改造拆除新建项目和城市危旧房整治工作，特别是存在严重安全隐患的预制楼板房屋要结合属地实际情况采取整治措施。在城中村改造制定年度计划时，明确各类安置方式的具体规模，其中拆旧建新的，大力推行采用“房票”安置方式进行安置。(责任单位：各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局，市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局)
三、稳定市场预期，妥善应对风险
(十九)优化开发项目“一房一价”。规范市场价格公示行为，要求房企按市场行情合理定价，稳定市场价格预期。南昌两级法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住建部门积极配合法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，做好商品房价格的监测。(责任单位：市住房和城乡建设局、市市场监督管理局、市中级人民法院)
(二十)强化融资协调机制。搭建政银企对接平台，建立会商机制，帮助开发企业完善手续，做到“应进尽进”，推动银行支持“白名单”项目正向激励机制，鼓励银行机构对符合要求的项目“应贷尽贷”，满足房地产项目合理融资需求。(责任单位：市住房和城乡建设局、市地方金融管理局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(二十一)合理降低房地产企业开发成本。鼓励企业和银行通过申请新建商品房预告(抵押)登记保障自身权益，适当降低按揭贷款保证金比例，符合保证金解付条件的存量按揭贷款保证金应将保证金退付至规定账户内。有关部门要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。对纳入处置闲置存量土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经市、县人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。新出让的住宅商服类用地出让金缴款期限和竞买保证金比例仍按《关于优化调整土地出让竞买保证金比例和土地出让金缴款期限的通知》(洪府办字〔2022〕441号)执行，支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。(责任单位:市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市财政局、市税务局、市地方金融管理局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(二十二)稳妥处置闲置土地。落实关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，在2027年12月31日前可通过鼓励企业优化开发、促进市场流通转让、政府收回收购等方式妥善处置。收回收购的存量土地，鼓励优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(二十三)支持开发用地转让盘活。自该文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经市、县人民政府批准，可按规定分割宗地。除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中有关产业项目建设约定未履约外，对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，保障受让人合法权益，允许受让人凭预告登记证明依次办理项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可、施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续，在投资额达到法定转让条件后再办理转移登记和各项竣工验收交付手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(二十四)支持分期办理建设工程规划及施工许可。支持多地块房地产开发项目以独立地块为单位分期开发建设，并以地块为单位分期核发《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实。房地产开发项目可采取“容缺+告知承诺制”方式，分阶段、分批次办理施工许可证(含质量安全监督登记)。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(二十五)鼓励收购商品房去库存。综合考虑全市保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，以需定购，适时收购部分已建成存量商品房用作保障性住房。鼓励机关企事业单位等市场主体购买库存房作为办公或员工宿舍、周转房等，有效去库存。(责任单位：市国资委、市发改委、市住房和城乡建设局、市机关事务管理局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
(二十六)加快解决不动产登记历史遗留问题。落实属地政府主体责任，充分发挥工作专班的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市地方金融管理局、市中级人民法院、市税务局，各县(区)政府、开发区管委会、湾里管理局)
