微群朋友抛出一问题：“企业将屋顶出租给别的单位要不要缴房产税”，结果使整个群分裂成三方阵营。

观点1：房顶铁塔、光伏设备以及广告牌设备等房屋附属设施不属于房屋功能的组成部分，其成本不计入房屋成本成为房产原值。故，其租金收入不属于房产税征税范围。

观点2：房顶铁塔、光伏设备以及广告牌设备等房屋附属设施不属于房屋功能的组成部分，无论原值还是租金收入，都是分开计算的。故，不计入房产原值。

观点3：房顶铁塔、光伏设备以及广告牌设备等房屋附属设施属于房屋功能的组成部分，成本计入房屋原值，缴从价房产税。然，这部分附属设施出租时，不计入房产税计税依据，不缴房产税。

这个提问可能经过多次传递，加上大伙的奇思妙想，最初提问者咨询的是单纯出租房屋屋顶，还是出租屋顶伴随出租自有房屋附属设施，已无从考证。笔者不对以上观点站位。我们先来看什么是房产税的征税对象。房产税的征收对象这个概念非常重要，如果不属于应该征收房产税的对象，也就没房产税什么事情。

一、房产税的征税对象

根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔1987〕财税地字第003号）第一条第一款规定，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。可见，“房产”是以房屋形态表现的财产，即房屋形态的财产是房产税征税对象。

〔1987〕财税地字第003号）第一条第二款“独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房屋形态的财产”，被排除在房产税征收范围之外。

此处提出了“独立与房屋之外的建筑物”这个概念。对于这个“独立”要求，笔者理解至少在地理性上和房屋是分开的。如果不独立于房屋或者是相连的，或可成为房屋的组成部分而被要求征收房产税。

二、房产税的计税依据

房产税是以房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税，即从价计征或从租计征。有关房产原值有几处注意点：

1.从价计征时，房产计税依据以房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

2.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。（〔1987〕财税地字第003号第二条）

 　《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条对房屋附属设备和配套设施计征房产税问题做出进一步明确，“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”。

该情景适用于房屋附属设备和配套设施在从价计征时，是否计入房产原值的规定。国税发〔2005〕173号没有规定中央空调等附属设施与房屋建筑物必须捆绑核算，实务中有分开核算的做法，但这部分价值要求合并计入房产原值计征房产税。

三、出租房屋附属设备和配套设施要不要缴房产税

笔者认为应该缴房产税。房屋附属设备和配套设施作为房产税计税依据，比如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线等，本身不独立于房屋，需要与房屋配套使用，属于房产税征税范围。

有人提出问题了，从价征收的房产（包括附属设备和配套设施）部分出租，出租部分怎么缴纳房产税呢?

这个问题其实在实务中早已解决。房屋的附属设备和配套设施应计入房产原值计征房产税，在房产（包括附属设备和配套设施）部分出租时，将出租部分的原值从房产原值中分割处理：对于出租部分的房产以租金作为计税依据，从租计征房产税，对于未出租部分的房产，以分割后自用的房产原值从价计征房产税。

四、单纯出租房屋屋顶要不要缴房产税

单纯出租房屋屋顶和前述提及的出租附属设备和配套设施还是有区别的。仅出租房屋屋顶是否缴房产税这个问题，不少地方税局认为不缴房产税，笔者借用江苏税务局对某位纳税人的答复“企业单纯的出租屋顶，不具有房屋形态，不需要缴纳房”。

【问题内容】企业将屋顶出租给别的单位架铁塔，用做信号接收器，收到的租金是否需要缴纳房产税？

【答复时间】2023-07-12

【答复机构】江苏省税务局

【答复内容】

江苏省12366中心答复：根据《财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔1987〕财税地字第3号）文件的规定，“关于‘房产’的解释：‘房产’是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。”

因此，企业单纯的出租屋顶，不具有房屋形态，不需要缴纳房产税。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江苏税务12366或主管税务机关。”

五、结论

综上，笔者对开头提问以及引起的疑问进行整理做出如下总结：

1.如果只是单纯出租房屋屋顶，承租方租来架铁塔、光伏设备以及广告牌设备等,即不论承租方承租房屋屋顶用途，不用缴房产税。

2.如果出租方出租屋顶同时出租房屋附属设备和配套设施，或者干脆就是出租房屋附属设备和配套设施，那就得缴房产税。

3.房屋附属设备和配套设施中还有比较特殊的一类，比如晒台。晒台通常不计入房屋建筑面积，一般也不具备房屋形态结构，将这类附着于房屋（与房屋配套使用）且不具房屋使用用途的附属物作为房产税计征对象有点让人费解。

这个疑惑可以从前述第2点的角度进行理解，即出租属于〔1987〕财税地字第003号第二条、国税发〔2005〕173号第一条正列举的房屋附属设备和配套设施，需要缴纳房产税。