导语

土地出售需要缴纳多个税种，其中包括增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、城建税和教育费附加等。而对于受让方来说，主要是契税和印花税。

土地出售涉及的税种繁多，税负较重，因此对于税收筹划的需求也就形成了。然而，税收筹划本身存在一定的风险，需要谨慎操作。如果筹划不到位，可能会适得其反，导致不必要的麻烦。

我们通过以下的案例一起来了解吧！

案例简介

2*18年4月19日，A公司与福建B集团公司签订了《资产转让合同》，合同标的是位连江县某园区包含1幢、2幢、科技研发楼、车间、车间等的不动产，合同上写明资产转让的含税价格为12529.6万元。

A公司的一份股东会决议中记载，同意设立全资子公司C公司，该股东会决议中记载的时间为2*18年4月10日。

2*18年5月8日，B公司向A公司出具了一个函件，要求A公司将2*18年4月19日签订的《资产转让合同》中的被转让方由B公司变更为D公司。

2*18年5月9日，A公司与D公司签订《股权转让协议》，协议中约定，A公司将持有的C公司100%股权作价3000万元转让给D公司。

2*18年5月11日，A公司与C公司签订了《不动产转让合同》，将不动产转让给C公司，合同金额为6792.38万元。

根据税务局检查认定，A公司转让C公司股权的交易时点为2*18年5月9日，将不动产转让给C公司的交易时点为2*18年5月11日。

税务局核查了A公司和B公司的银行账户交易情况，交易过程中双方签订的《对账单》、授权委托书、相关人员的调查询问笔录、A公司和C公司等五方签订的《资产交易确认书》以及2*19年2月28日A公司、B公司盖章确认的《对账单》，这些证据都证明了从2*18年4月12日到2*19年2月20日期间共计20笔转账，转账金额为12529.6万元，付款人为B公司指定的付款人员，收款人为A公司指定的收款人员，这些款项均是双方对《资产转让合同》的履行。

税务局判定，A公司与B公司的一系列交易行为，实质是房产土地的转让行为。双方交易的金额是12529.6万元，并不是A公司向税务机关申报的6792.38万元。A公司应按实际取得转让房产收入12529.6万元计算缴纳税款。据此计算，A公司少缴纳税款合计2044.16万元。

根据税收征管法，经审理委员会审理，对A公司处以偷税金额2044.16万元的50%罚款，金额为1022.08万元。

案例分析

通过案例回顾，我们发现A公司和B公司在最初签订了《资产转让合同》并约定了转让价格。然而，后来A公司将成立了全资子公司C公司，并将应该转让给B公司的房产全部转让给C公司，然后再将C公司的全部股权转让给B公司指定的D公司。

这样的操作可以被称为“明股实地”，旨在降低房产转让的税负。然而，这种操作最终被税务局查处，并受到了处罚。

案例总结

根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号 ）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号 ）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）规定：

如果以股权形式表现的资产，主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，股权转让的金额又与房地产的评估值等同，那么尽管是转让股权，但仍然应该按照土地增值税的规定征税。

而在司法判例中，《江苏省高级人民法院行政裁定书》（〔2018〕苏行申626号）裁定中明确指出，以股权转让掩盖实质上的土地转让行为，以规避税款缴纳，构成了偷税行为。

因此，建议尽可能避免土地使用权或房产在不同公司主体之间流转，以降低土地增值税风险。

结语

税收筹划本身就存在一定的风险，如果筹划不周，则可能适得其反。以上案例中的企业就是一个典型的例子。企业通过“税收筹划”，未能得到税务机关的认可，还额外面临超过1000万元的罚款。

这个案例再次强调了税收筹划的重要性，以及筹划不当可能带来的严重后果。在进行税收筹划时，务必要慎重考虑，避免弄巧成拙。