房地产开发企业出于现场办公、营销推广等目的，通常会将自己开发的尚未竣工交付的商品房中的一部分用作办公室、售楼处、样板房等用途，财务核算上仍归集在“开发成本”科目内，不单独核算。

对于这部分已投入使用的房产，很多企业都忽视了需要缴纳房产税的义务，认为只是房产还没有竣工交付，只是临时周转使用，本文从政策角度帮助大家厘清观念上的误区。

是否属房产税征税范围？

房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；

但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

纳税义务发生时间是何时？

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

计税依据如何界定？

房地产企业建造商品房自用的，应以房产原值计算缴纳房产税。关于房产原值，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

对于未竣工决算、已使用的房产，税务总局未明确规定竣工决算前房产原值确认方法。有些地区发布过相关规定，如苏税三〔87〕11号《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》第一条第二款：“纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经使用的，自使用的次月起缴纳房产税，其房产价格尚未入账的，可先按基建计划价格计算征税。待工程验收结算后，在按入账后的价格进行调整，并办理税款的退补手续。”

在实际业务操作当中，通常是根据本项目单位建筑面积平均建造成本和建筑规划面积确定，根据财税〔2010〕121号文件第三条的规定，包括为取得土地使用权支付的价款在内的地价也应当计入单位建筑面积平均建造成本。若前述估算价值不合理或企业无法进行估算的，则由房产所在地税务机关核定原值，决算前缴纳的房产税在决算后不做补退税调整。

举个例子

某房地产开发公司于2021年开始A项目商品房的开发建造，截止到2022年底，该项目尚未完工。A项目商品房建筑面积为25000平方米，计划造价（含土地）50000万元。

因经营的需要，从2022年1月起，企业将A项目中1000平米暂时用作公司办公场所。

计算该公司2022年度应缴纳的房产税（所在省级政府规定的减除幅度为30%）。

解析：

房产税计税依据=50000/25000*1000*（1-30%）=1400（万元）

2022年度缴纳房产税=1400*1.2%*11/12=15.4（万元）

综上，对于未竣工决算已投入使用的商品房，房地产开发公司应当自房屋使用的次月先按合理的方法确定房产原值计算缴纳房产税，待工程验收结算后再按入账价值调整原值进行房产税申报。

考虑到各地执行口径可能有所不同，对于已投入使用但未竣工决算的房产原值的确认建议与当地主管税务机关积极沟通，以其要求为准。

附件：

江苏省税务局

关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定

苏税三〔87〕11号（部分失效）

失效条款：“二、车船使用税”条款失效

失效时间: 2007年01月01日

失效原因: 自2007年1月1日起,1951年9月13日原政务院发布的《车船使用牌照税暂行条例》和1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国车船使用税暂行条例》废止。

各市、县税务局:

现将各地在征收房产税、车船使用税过程中，提出的一些问题，解释与规定如下:

一、房产税

1、经省政府批准撤乡建镇或撤乡(村)并镇的，其房产税征税范围，一律按省局苏税三[86]31号通知中房产税第一条的规定执行。但对建制镇所属行政村范围内的应税房产，经市、县政府批准，给予定期减税或免税照顾。

2、纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税;未办验、验收手续而已经使用的，自使用的次月起缴纳房产税，其房产价格尚未入帐的，可先按基建计划价格计算征税。待工程验收结算后，在按入帐后价格进行调整，并办理税款的退补手续。

3、对各类圆柱体的房屋、仓库、造船厂的车间用房(不包括船坞)以及化工厂、钢铁厂的车间用房应按规定征收房产税。

4、连同房屋一起的地下室(间)，应按规定征收房产税。

5、港务、盐务等部门下属的公安机构使用的房屋，因其经费来源系企业开支，应按规定征收房产税。

6、企业以自有房产举办专用于培训业务的各类职工培训中心，教育中心，职工培训班等，免征房产税。

7、村委会、居委会自有自用的房产，免征房产税。

8、对街道、居委会、乡镇文化站以及市、县工会举办的没有营业收入的俱乐部、活动室、图书馆、阅览室等群众文化活动场所，其自有自用的房产，暂免征房产税。否则，应按规定征收房产税。

8、免税单位和应税单位互换房屋的，对免税单位换进的房屋免税;对应税单位换进的房屋征税。

10、个人出租房屋的，应按房屋的实际租金征税。但对落实私房改造政策应归还给房产所有人的房产，目前仍由原住户维续居住的，暂不征房产税。

11、设在道路两旁的各类亭子(如售货亭、电话亭、邮政亭、书报事等等)，暂不征房产税。

12、由乡(镇)财政管理并拨付经费的单位(如农科站、农机站、文化站、广播站、兽医站、多种经营管理站等等)，其自有自用的房产暂不征房产税。

13、对集体或个人举办的学校、医院、诊所、幼儿园、托儿所以及敬老院、养老院等自有自用的房屋，暂不征房产税。

14、省交通厅工程管理局所属的公路管理处(站)、航道管理处(站)，系特种资金管理单位，收取的公路养路费和航道养护费，专门用于养护和改善公路、航道的一种事业费，对其自有自用的房产，暂不证收房产税。

15、对各类行政性公司房产，除财政部门认定属差额预算管理的事业单位免征房产税、以及经费来源实行自收自支的事业单位免征房产税三年外，其余均一律按规定征收房产税。

16、对一九八六年十月一日前不属开征城市房地产税地区的房管部门的房产，现在属于开征房产税范围的，应按规定征收房产税。但对其按规定纳税有困难的，可经市、县政府批准，给予定期减税或免税照顾。

17、纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。

二、车船使用税

1、大小板车的划分标准：凡载重量在700公斤（不含700公斤）以上的为大板车，在700公斤（含700公斤）以下的为小板车。

2、《江苏省车船使用税暂行条例施行细则》所附的“车辆税额表”中非机动车项目内的畜力驾驶车，“双套以下”不含双套，“双套以上”含双套。

3、 客货两用车是指两吨（含两吨）以下双排座载货汽车。

4、重型载货汽车（含大型平板车），核定吨位在十吨（含十吨）以下的，按规定税额征收车船使用税，超过十吨（不含十吨）以上部分的吨位，暂减半征收车船使用税。

5、起重汽车（汽车吊车）按规定的吨位，比照同类型载货汽车的吨位征收车船使用税。

6、港作船、工程船，除车船使用税暂行条例第三条规定的船舶免税外，在总局未作统一规定前，暂对检疫船、引水船、供油船、救助船、污油污水处理船、巡查船、挖泥船、破冰船、打涝船、打桩船、测量船、航标船以及职工休息住宿、工程人员水上办公室的船舶，免征车船使用税。

7、渡船（包括轮渡汽渡）应按规定征收车船使用税。对河流两岸的非机动摆渡船，暂不征收车船使用税。

8、对石油、勘探、开采企业所有专办伙食及供工人休息，并不经常流动的船舶，暂不征收车船使用税。

9、车辆按车辆管理部门发的车辆行驶证记载的载客座位或载货吨位计算。船舶按船舶航行签证簿记载的载重吨位（或净吨位）计算。船舶按船舶航行签证簿记载的载重吨位（或净吨位）计算，没有净吨位的客轮（驳），按座位折算，每三个座位或一个半卧铺位折合一吨。

10、港务、盐务等部门下属的公安机构使用的车船，除规定免税的外，其余均应按规定征收车船作用税。

11、对各类行政性公司的车船，除财政部门认定属差额预算管理的事业单位免征车船使用税以及经费来源实行自收自支的事业单位免征三年车船使用税外，其余均一律按规定征收车船使用税。

12、省交通厅工程管理局所属的公路管理处（站）、航道管理处（站），系特种资金管理单位，收取的公路养路费和航道养护费，是专门用于养护和改善公路、航道的一种事业费，对其自有自用的车船，暂不征收车船使用税。

13、凡属新增、报停、封存或大修出厂启用和恢复行驶的车船，应从启用或恢复行驶的次月起征收车船使用税。

该规定自一九八七年元月一日起执行。

现实中，有的房地产开发企业在开发的门市房销售不良的形势下，会采取边出租边销售的营销策略。在出租时按照租金收入缴纳房产税，但在停止出租后等待销售时，有的房地产开发企业则按照房产原值继续缴纳房产税，也有的房地产开发企业不再缴纳房产税。那么，房地产开发企业在开发产品停止出租后等待销售时，这段时间里是否还需要缴纳房产税，这要根据具体情形而定。

一、倘若开发产品出租后，会计上把该开发产品按固定资产管理，对于这种情形，应当缴纳房产税。因为房产税是对企业拥有的房产征收的一种税收，而房产在会计上应当按照固定资产管理。倘若开发产品出租后，会计上把该开发产品按固定资产管理，这就说明该开发产品的属性已发生了变化，不再属于“开发产品”范畴了，而属于固定资产范畴了，因此，停止出租后则应当按照房产原值缴纳房产税。

二、如果开发产品出租后，会计上不作处理，仍然按开发产品管理，对于这种情形，则不需要缴纳房产税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。从该条政策规定可知，开发产品在售出前，“已使用或出租、出借的”，此时的开发产品已行使了“房产”的作用，因此，征收房产税;但开发产品在使用或出租、出借后，会计上没按固定资产管理，仍然按开发产品管理，那么，在停止使用或出租、出借后，开发产品仍然还属于房地产开发企业一种待售出的产品，因此，不需要缴纳房产税。