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发布时间: 2022-04-13   来源:智慧源地产财税 
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前言:

对于大多数人来讲,税务的学习就是看一遍、听一遍,比如我自己,少数人做笔记自己用,更少数人把自己学的讲给别人听并且让别人也明白。在我看来,真正有用的学习方式应该是更少数人的这种学法。为了克服自己的惰性,也为了能更深度思考,我计划写学习笔记,将我的所学所思分享给各位,希望能和大家一起交流探讨、一起进步!

 

第一课:影响并购路径设计需要考虑的维度

 

并购路径的设计主要考虑四大因素,包括土地来源、并购尽调、交易对手以及开发节点。

 

一、土地来源

 

常见的土地来源包括:出让、划拨、旧城改造、军用地流转、集体土地流转以及拍卖与破产取得。

出让用地常见于协议出让、招拍挂出让。

通过旧城改造获取的土地相对来说比较复杂,涉及一二级开发联动,且项目前期投入金额大,周期长,对企业要求较高。

军用地流转获取的土地分为两类情形:第一类由解放军总后勤部与国土部门联合批复,国土部门出让土地,企业应缴纳的地价直接缴交给解放军总后勤部,总后勤部直接开具收据;第二类由解放军总后勤部直接作为二级市场参与者转让土地,收取的转让价款开具收据,总后勤部未缴纳增值税和土地增值税。

(思考:两类收据有何不同?

第一类收据性质类同于国土部门开具的地价款收据,可作为增值税、土地增值税和企业所得税扣除凭证;由于第二类是转让行为而非出让行为,因此第二类取得的收据不得作为后续开发增值税、土地增值税和企业所得税扣除凭证,企业税收成本增加。)

拍卖与破产取得的土地,主要关注能否取得票据。实务中,对于拍卖取得的土地,竞得人不仅需要承担拍卖价款,还需要替原权利人承担拍卖产生的税费,且由于原权利人通常处于失联状态,无法给竞得人开具增值税发票,导致竞得人后续税收成本增加。

(思考:通过破产取得的土地,能否取得票据?

从目前各地的企业破产涉税事项办理情况来看,人民法院裁定受理企业破产申请的,其指定的管理人可以持人民法院出具的指定管理人决定书,代表破产企业至主管税务机关办理相关涉税事宜,其中包括发票领用和开具。所以通过破产取得的土地,企业可以取得票据!)

 

二、并购尽调

 

并购尽调的主要目的是为后续交易定价提供基础。

通常而言,并购尽调的内容主要包括:资产存在性、负债完整性、重要合同、股权价值评估、权证、票据、规划、担保事项等。

负债完整性主要考虑是否存在或有负债。为了规避或有负债的风险,通常在交易合同设计时会增加相关声明条款和债务兜底条款。

权证主要关注企业的四证(如有)上载明的主体是否准确,土地的面积与实际面积是否存在差异等。

 

三、交易对手

 

通常企业的交易对手主要包括四类:国企,破产企业,上市民营企业,非上市民营企业。

国有企业因其身份的特殊性,通常灵活性差,税务规划的需求低,以降低风险、保证交易安全为首要目标。

对于非上市民营企业,通常灵活性大,税务规划的需求也高,付费意愿强。

 

四、开发节点

 

开发节点通常与企业的开发进度、供应商合作关系等直接相关,也会直接影响到企业的融资计划和安排。例如,在建工程转让由于涉及到重新报批报建,通常至少需要3个月左右的时间,而这3个月的时间往往是企业资金能否维持的关键时间。

(思考:开发节点与税务有何关系?

比如:项目竣工时点涉及到企业所得税完工时点的确认,项目交楼时点涉及到增值税纳税义务的确认,项目销售进度涉及到土地增值税清算何时启动。)

 

 

第二课:9种交易路径设计及涉税对比分析

 

(一)常见9类并购交易路径

 

常见9类并购交易路径包括:划拨;投资+股权转让;在建工程+代建;买资产(法拍);股权转让;总分公司;分立+股权转让;收储+出让;变更出让合同。

实务中,股权转让占所有并购交易类型的比例达到50%左右,资产交易(主要包括在建工程转让和法拍)占比在25%左右,投资、划转和分立占比25%左右。

前述9类交易路径的选择,实际上是在税收成本和筹划成本之间的权衡,每种交易路径各具优缺点,重点在于交易双方的取舍。

 

(二)并购项目的税负

 

在二手地并购项目中,税收成本占整个项目收入的30%左右,其中土地增值税占15%左右,也即是说,对于二手地并购项目,土地增值税税负15%属于相对合理水平。

关于土地增值税税负率和项目毛利率的关系。通常而言,项目毛利率30%,土地增值税税负在7%左右,较优的可以达到5%左右;项目毛利率50%,土地增值税税负在15%左右;项目毛利率70%,土地增值税税负在27%28%左右。

 

(三)常见交易方式涉税

 

虽然前面提到常见的并购交易路径有9类,但在实务工作中,使用最多的基础并购交易路径仅为6类,包括资产销售、投资、分立、合并、股权转让、资产划转。实际上,在这6类基础并购交易路径的基础上可以衍生出复合交易路径,如投资加股权转让。

对于分立,虽然也是基础交易路径,但使用这种路径进行并购的企业相对较少,原因主要在于:第一,分立要经债权人同意,如果债权人不同意,需要提前清偿债务,前期资金需求量大;第二,分立后的企业要对分立前企业的债务承担连带责任,这要求分立前的企业信用好;第三,分立需经过系列的程序,流程长,并购方不一定愿意付出额外的时间等待。

6类基础并购交易方式涉税情况如下表所示:

交易方式

增值税

土地增值税

个人所得税

企业所得税

契税

印花税

资产销售

投资

1

2

五年分期交纳

3

4

分立

×

2

5

6

7

合并

×

2

5

8

7

股权转让

×

×

×

划转

×

2

不适用

9

(10)

×

解析:

1)通常情况下,企业以不动产对外投资需要缴纳增值税,但当企业以不动产及与之相关的债权债务和劳动力一并转移到被投资企业时,增值税可以按照财税【201636号文的规定适用暂不征收的政策。资产划转的增值税处理也与之类似。

2)在土地增值税中,所有的暂不征收优惠均与房地产开发企业无关。

(思考:如何界定一家企业是否是房地产开发企业?资产划转是否征收土地增值税?

1.对于房地产开发企业的认定,通常是考虑有无房地产开发资质,当然有些地区还会考虑经营范围中是否包含房地产开发经营。具体要看当地的税务认定。

2.对于资产划转,虽然无论是财税【201857号还是财政部 税务总局公告2021年第21号均未提及资产划转,但是我们可以发现,母公司资产划转子公司产生的效果是作价入股(即使附带债权债务划转),所以,我理解资产划转可以参考执行“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税”的规定。我自已也成功处理过类似的资产划转案例。)

3)不动产对外投资,企业所得税处理存在两种思路:从投资方的角度,属于非货币性资产投资;从被投资方的角度,属于资产收购。

如果按照非货币性资产投资处理,则投资方可以按照财税【2014116号文的规定,就不动产转让所得,在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。

如果按照资产收购处理,则投资方需要考虑是否符合财税【200959号文中关于特殊性税务处理的规定,如果符合,则可以适用特殊性税务处理,如果不符合,则按一般的资产转让或者按照非货币性资产投资进行税务处理。需要注意的是,特殊性税务处理并没有实质性的税收减免,只是给与了企业税款递延的选择。

(思考:非货币性资产投资中企业所得税的分期均匀缴纳和个人所得税中的分期缴纳有何区别?

企业所得税中的分期均匀缴纳,是指将转让所得平均分配至5年内计入各年的应税所得,如转让所得为100万元,则每年需要确认的应税所得为20万元。

个人所得税中的分期缴纳主要来源于财税【201541号,它是指将税款在不超过5年的时间内缴纳,不要求平均缴纳,如税款100万元,可以前4年每年缴纳的税款为0,第5年一次性缴纳税款100万元。)

4)不动产对外投资,通常情况下,被投资方需要缴纳契税。但是按照财政部 税务总局公告2021年第17号的规定,母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。该政策的关键点在于“增资”,如果是以不动产出资完成注册资本实缴,则被投资方需要缴纳契税,而如果是增资,则可以免征契税。

5)合并、分立,在企业所得税层面均可以进行事前规划以适用特殊性税务处理暂不征收企业所得税的规定。

6)在分立中,如果拟适用“分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税”的规定,则要求分立后公司与原公司投资主体相同,即公司分立前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动。

7)对于合并和分立,通常情形下,可按照财税【2003183号的规定,对资金账簿已征税的部分不再征收印花税。合并分立过程中,涉及到的产权转移书据有时也会征收印花税。

8)在合并中,如果拟适用“合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属,免征契税”的规定,则要求投资主体存续,即原企业出资人必须存在于合并后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

9)资产划转企业所得税可以直接套用财税【2014109号以及国家税务总局公告2015年第40号的相关规定,符合条件的,暂不确认所得缴纳企业所得税。

10)资产划转下,母公司与其全资子公司之间以及同一公司所属全资子公司之间不动产的划转,可适用财政部 税务总局公告2021年第17号免征契税的规定。实务中,对于政府主导下的不动产划转,即使不是全资子公司,也可以申请适用免征契税。

 

 

 

第三课:股权交易过程中的税务筹划

 

(一)股权交易的基本概述

 

股权交易是并购交易中最常见的形式。

通常而言,股权转让对于卖方而言仅需要缴纳企业(个人)所得税和印花税,对于买方而言,仅需要缴纳印花税。股权转让对于卖方是最有利的一种交易模式,但对于买方却极为不利,因为交易溢价难以沉淀为未来项目的开发成本。

(思考:一次性100%股权转让是否需要缴纳土地增值税?

上述问题起源于国税函【2000687号文。按照文件的规定,一次性转让标的公司100%的股权且标的公司主要资产为不动产时,转让方需要缴纳土地增值税。我们可以进一步思考:如果转让方需要缴纳土地增值税(暂不考虑转让方是否属于土地增值税纳税义务人的问题),那转让方土地增值税扣除金额如何确定?转让方缴纳土地增值税后是否可以增加标的公司的土地成本?如此分析,我们发现,对股权转让征收土地增值税的税务逻辑存在严重错乱。另一方面,从各地司法实践来看,股权转让不征收土地增值税是主流观点。

那我们如何防范这类风险呢?我理解可以从三个方面着手:增加标的公司资产,使公司主要资产不仅仅是不动产;将一次性转让100%股权改为多次交易分步转让100%股权或者一次性转让99.99%股权;交易定价参考股权评估值,而不仅仅是不动产评估值。)

 

(二)股权溢价的税务影响

 

如前文所述,股权溢价难以沉淀为项目未来的开发成本,原因为何?股权交易是股东层面的交易,不是项目资产层面的交易,中间隔了一层“天花板”。

股权溢价无法沉淀为项目开发成本,对税务的影响有多大?假定股权溢价1元,则项目开发层面:

未来多计销项税额=1/1.09*0.09=0.08,即多交增值税0.08元;

假定土地增值税适用最低档税率30%,利息费用按比例扣除,未来多交土地增值税=1*1.3-0.08*0.3=0.366,即多交土地增值税0.366元,当土地增值税适用税率越高,多交土地增值税的金额也越大;

未来多交企业所得税=1-0.366-0.08*25%=0.1385,即多交企业所得税0.1385元。

综合分析,1元股权溢价无法在项目层面沉淀,意味着项目层面开发环节需要多交至少0.5845元的税费,即项目层面至少将重复征税58.45%

 

(三)股权交易的代扣代缴

 

在股权转让过程中,买方通常还需要考虑是否需要履行代扣代缴所得税的义务。

当卖方为居民企业时,购买方无需代扣代缴企业所得税;

当卖方为非居民企业时,购买方需要代扣代缴企业所得税,当买卖双方均为非居民企业且在境外交易时,由卖方自行或委托代理人向标的公司所在地主管税务机关申报纳税。标的公司应协助税务机关向卖方征缴税款;

当卖方为自然人时,购买方需要履行代扣代缴个人所得税的义务。

(思考:当卖方为合伙企业(个体工商户/个人独资企业)时,购买方是否需要代扣代缴个人所得税?

按照国家税务总局公告2018年第61号《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》的相关规定,现行9类个人所得中,除经营所得外,其余8类所得均实行个人所得税全员全额扣缴申报。

当卖方为合伙企业(个体工商户/个人独资企业),其合伙人(经营者)取得的为经营所得,购买方无需代扣代缴个人所得税。)

 

(四)股权交易的税务规划

 

股权交易过程中的税务规划主要关注如何降低股权转让方的交易税费。

通常而言,股权转让的税务规划包括增资、不对等分红、税收返还、核定以及换股。

 

1.增资

增资是新股东将对价全部注入标的公司,其中一部分计入实收资本,一部分计入资本公积,原股东的股权被稀释。原股东通过预分红的形式将对价从标的公司转出。

增资的优势在于:①规避了股权转让交易对价公允性问题以及潜在的代扣代缴义务;②原股东的股权溢价转化为未来的分红,可享受免税待遇。

增资的劣势在于:①新股东增资金额过大导致未来项目可列支的资金成本降低;②预分红形式存在一定的法律风险,长期的资金占用存在涉税风险;③该模式对于法人股东节税效果较为明显,对于个人股东无明显优势。

 

2.不对等分红

不对等分红一般是前期通过增资或转让部分股权给新股东,后续通过修改公司章程,将原股东剩余的股权价款转化为股息红利,此时股息红利并不按新老股东的持股比例分配。

不对等分红的优势在于:①原股东取得的交易对价不需要缴纳或仅需要缴纳极少的税款;②通过公司章程的约定实现不对等分配,合法合规。

不对等分红的劣势在于:①当交易方存在国企时,该模式的可行性低;②无法满足原股东立即取得资金的需求,如新股东提供无息借款,则存在涉税风险;③转让部分股权时如采用平价转让,存在被税务机关调整交易价格的风险。

 

3.税收返还

税收返还是指转让方完税后,当地财政按照一定的比例返还部分税款给转让方。

税收返还的优势在于整个股权交易合法合规,不存在相关的法律和税务风险。

税收返还的劣势在于:①税收返还政策的不确定较大;②国家层面对于各地税收返还的监管愈趋严格。

 

4.核定

核定是指按照交易价格和核定征收率征收股权转让的税费。核定政策成为很多地方吸引税源的“杀手锏”。但是财政部税务总局公告2021年第41号出台之后,股权转让事前核定政策已经“阵亡”。

 

5.换股

换股也是很多企业之间股权转让税务规划的常用工具,其背后即是财税【200959号文等文件中股权收购特殊性税务处理的相关政策。

换股的优势在于:①实现了税款的递延,当下交易时不产生税费;②为未来股权溢价的消化争取了时间。

换股的劣势在于:①条件多,要求高,对税务管理的要求较高;②新股东持有股权的计税基础会部分“丢失”,未来可能多交所得税;③原股东无法直接获得资金,仅能通过往来的形式获得资金,伴随而来的是资金无偿借贷的涉税风险。

(思考:对于一般企业而言,除了前述股权转让规划方式外,是否还存在其他规划手段?

对于一般企业,还可以考虑先分配后转让,先增资后撤资,先转增后转让等规划手段。

需要提醒的是,税务规划没有放之四海而皆准的模式,每项交易均有其特点,千万不能完全照搬照套,否则只会“聪明反被聪明误”。)

 

第四课:股权转让完成后的税务筹划

 

股权转让完成后的税务筹划核心问题在于:股权溢价如何消化?当然了,我们讨论的这个问题是基于交易双方至少有一方在境内。如果交易双方均在境外,且股权架构嵌套,则该交易在国内不一定能实现征收相应的税款。

股权溢价的消化主要指的是股权溢价如何实现在土地增值税和企业所得税中的扣除,特殊情形下,还可以考虑如何实现在增值税中的扣除。

 

(一)股权溢价在土地增值税中的“消化”

 

土地增值税的筹划基本方向是:减少收入和增加成本。

减少收入常见的包括成立销售公司、装修公司,将收入部分转移至实际关联方,从而降低土地增值税清算应确认的销售收入。通过收入的转移,可部分“消化”股权溢价。

增加成本最常见的是利用集团内公司转移定价,通常与转移定价相配套的是税收核定或税收返还。如在税收洼地成立企业提供钢材,假定毛利率100%,通过核定或返还,实际税负低,洼地企业将钢材销售给集团内公司,再由集团内企业按照较低的毛利率将钢材销售给项目公司,由此,项目公司的成本会显著高于平均水平但从业务形式上而言不存在“漏洞”,项目公司土地增值税将显著降低。需要注意的是,集团内关联公司转移定价需要防范虚开增值税发票的风险。通过转移定价,也可以“消化”部分股权溢价。

(思考:减少土地增值税收入的方式还有哪些?

比如,结合(集团)公司实际情况,提供配套服务如医疗康养服务,从而将原有的土地增值税收入拆分成销售房产收入和销售其他应税服务收入。

再比如,销售房产的同时提供租赁服务,将房产周边的名贵古树租赁给购买方,从而降低土地增值税应税收入。

无论是哪种形式,基本逻辑是将销售房地产收入拆分成房地产收入和非房地产收入,从而降低房地产收入的土地增值税。)

 

(二)股权溢价在企业所得税中的“消化”

 

股权溢价企业所得税的“消化”除了前述的转移定价之外,最常见的是形成“亏损”,从而实现所得税的扣除。

实现“亏损”的形式常见的包括收购债权、高价收购低值股权、利用金融工具公开交易实现亏损等。这些交易从本质上来说,大部分时候是不具有商业实质的交易,一旦被税务机关核查发现,存在被调整的风险。

最近,我接触到一家典型的利用分红基金避税的企业。该企业在2021年初存在大额的股权转让所得,在接下来的三个季度,企业先后购入三只分红型基金,在基金大额分红之后,企业将基金赎回,账面形成损失。由于财税【20081号文规定,对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税,因此企业取得的基金分红无需缴税。在将基金赎回时,由于基金分红后单位净值下降,导致赎回时取得的价款远低于历史购买成本,会计和税务处理均需确认损失,而该损失金额正是基金的分红金额,由此一方面实现免税收入,另一方面实现资产损失税前扣除,企业年初的投资收益基本被“消化”。当然,就上述事项,该企业也面临着随时被税务机关调整的风险。

 

(三)股权溢价在增值税中的“消化”

 

(思考:股权溢价如何在增值税中“消化”?

我们知道,对于非上市公司股权转让,无需缴纳增值税,因此想将股权溢价在增值税中进行“消化”,只能转化成有增值税专用发票的成本或者无需专用发票即可实现增值税抵扣效果的成本。

讲到这里,有朋友可能就会说,那简单,股权平价转让,剩余的开咨询服务费发票给项目公司形成债权,交易方同时平价收购债权。打住!这是典型的虚开,搞不好要吃“牢饭”的,请大家断了这个念想。

其实,我们注意到,在房地产开发中,土地款和拆迁补偿在增值税扣除时无需提供增值税专用发票,所以我们可以考虑将部分股权溢价转化成拆迁补偿。如深圳,转让方通过持有拆除范围内的老旧物业取得拆迁补偿,对于转让方而言,可以享受增值税免征政策,对于购买方而言,项目公司拆迁成本增加增值税可抵扣成本增加,项目公司股权溢价实现“下沉”,总股权交易对价不变。

需要提醒注意的是,将股权溢价转化成拆迁补偿,需要综合考虑增值税、土地增值税和企业所得税的影响。万事均有“度”,处理得不好,只会“此地无银三百两”!)

 

 

 

第五课:在建工程转让的涉税分析

 

(一)转让流程和法律渊源

 

在建工程转让是按土地证整体转让,对于分期开发的项目,需要对前期已开发的项目一并转让。

在建工程转让一般要求开发投入达到项目投入总额(不含土地)的25%。项目投入总额通常以发改立项注明的项目投资总额认定,所以如果一个项目整体立项分期开发,如项目分两期开发,一期竣工,二期尚未开工,则可能会出现在建工程转让成为“竣工楼盘+净地”一同转让的“奇异”现象。

(思考:“奇异”现象下的在建工程转让土地增值税如何处理?

首先需要明确,此时转让方需要缴纳土地增值税;其次,由于是分期开发,所以通常而言,应该分期进行土地增值税清算,即竣工楼盘和净地分别单独清算。由于是净地的转让,未有实质性投入,此时,土地增值税清算面临不能加计扣除的风险。)

除企业合并外,在建工程转让完成后,购买方需要重新进行报批报建工作,包括重新与原业主签订购房合同。重新报批报建会增加购买方的时间成本,需要综合考虑该方案是否可行。

通常而言,在不动产物权中,“房随地走,地随房走,房地一体”。但是实务工作中,经常会出现“房地分离”,土地使用权和房屋所有权分别归属不同的产权人,这种情形在法律层面也被接受。

(补充:最高人民法院关于房地分离的部分观点:

房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务,受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前,转让人为登记的名义权利人,但受让人为实质权利人,可以请求将土地使用权变更至自己名下。)

 

(二)在建工程转让涉税问题

 

在建工程转让涉税包括销售方的税务处理和购买方的税务处理,其中核心点在于购买方未来开发销售环节土地增值税能否加计扣除。

1.销售方的税务处理

1)增值税是否可以差额征收

销售方(房地产开发企业)转让房地产在建工程项目,属于国家税务总局公告2016年第18号“销售自行开发的房地产项目”范畴,因此,增值税可以差额征收,即可以扣除土地价款,但是可扣除的土地价款需要按照18号公告的规则确定,不可盲目的全额扣除。

2)土地增值税如何清算

土地增值税如何清算是指销售方在清算时是按一分法(其他类型房地产)整体清算还是按照三分法(普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产)分业态清算。

从实务中来看,当在建工程处于竣工状态时,税务机关会要求按照三分法进行土地增值税清算,当然,由于各地土地增值税征管政策的不同,也可能适用一分法或二分法(普通住宅,其他类型房地产)进行清算。

当在建工程处于未竣工状态时,税务机关一般会要求按照一分法进行土地增值税清算。

(思考:如何利用在建工程的状态进行土地增值税的筹划?

从以上分析可知,当在建工程竣工时,土地增值税清算适用三分法,未竣工时,适用一分法。因此,销售方可提前对项目土地增值税进行整体测算,当一分法下土地增值税税负低、经济效益高时,即可考虑在项目未竣工之前整体转让在建工程。)

 

2.购买方的税务处理

1)增值税如何抵扣

购买方买入在建工程,可取得销售方开具的“销售不动产”增值税专用发票,购买方按照增值税专用发票上注明的税额抵扣销项税额。

如因项目竣工测绘面积超出项目规划面积补缴土地价款,则补缴的土地价款可以按照现行的规则从销售额中抵减。

2)契税如何缴纳

购买方需要就交易对价的全部(房产价格和土地价格)按照现行规则缴纳契税。

3)土地增值税能否加计

土地增值税能否加计是指购买方能否在未来土地增值税清算时就在建工程的购买对价进行20%的加计。

从目前各地的实践来看,大部分地区不支持加计,仅有极少地区支持加计,如在广州,美林的某个在建工程项目在进行土地增值税清算时就进行了加计。

从我个人角度而言,倾向不得加计,原因在于原销售方销售时已就投入成本进行了加计,如购买方再次加计,则存在重复加计导致税款流失的问题。

4)购入方销售时按旧房还是一手房处理

如果购入时,在建工程处于竣工状态,则购入方再次销售属于销售旧房,否则属于销售一手房。

 

第六课:合并和分立模式下涉税分析

 

 

我们都知道,合并与分立互为逆交易:合并是“多到一”的过程,分立是“一到多”的过程。那合并与分立在业务和税务上有何差异,今天让我们一起来学习一下。

 

(一)业务层面

 

1.法律责任承担不同

按照现行法律规定,法人合并的,其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的,其权利和义务由分立后的法人享有连带债权,承担连带债务,但是债权人和债务人另有约定的除外。

在房地产并购中,常见的形式多为资产剥离后进行股权收购。按照前述规定,如果被收购方是通过企业分立的形式取得相关核心资产,则收购方在尽调时必须充分考虑在原分立环节可能存在的债务连带清偿责任。

 

2.债权人和解不同

按照现行法律规定,公司合并的,应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自公告之日起四十五日内,可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保。公司分立的,应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上公告。

按照上述规定,公司合并的,债权人可以要求原债务人清偿债务或者提供担保,但是,公司分立的,公司仅需要通知债权人。

(思考:为何公司分立仅需要通知债权人而无需提前清偿债务或提供担保?

这其实与分立中债务承担的规定有关。公司分立,分立之后的公司需要对原有的债务承担连带责任,这意味着公司分立后,债权人无论是找分立前后的哪家公司,债务清偿都能得到保障。但是,如果是企业合并,被合并企业的法人主体资格可能消失,虽然债务原则上都可以得到清偿,但债权人收回债权的成本有可能会增加,因此,在合并时需要通知债权人,债权人可以要求原债务人清偿债务或者提供担保,以确保最终能以最低的成本收回债权。)

 

3.投资与分立的不同

根据前述分析,分立是“一到多”的过程,一个法人企业变成多个法人企业,分立后的企业对分立前企业的债务承担连带责任(另有约定除外)。

投资是独立的法律主体以货币或非货币出资设立新的企业或对现有企业进行增资。相较于分立而言,接受投资的企业不存在就投资方债务承担连带责任的问题。

因此,企业资产剥离过程中,从债务风险防范角度而言,首选通过投资的形式将标的资产剥离。

 

(二)税务层面

 

1.增值税

根据国家税务总局公告2011年第13号以及财税〔201636号附件2的相关规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产、不动产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物和不动产转让,不征收增值税。

换而言之,无论是合并还是分立,只要满足资产、债权债务和劳动力一并转移的特点,即可享受增值税暂不征收的待遇。

但是,在企业分立时,需要考虑一个问题:分立后的企业由于无法取得土地对应的财政票据,因此,在后续开发销售环节,可抵减增值税销售额的土地价款极有可能被判定为零,项目存在增值税税负增加的风险。

 

2.土地增值税

按照财政部 税务总局公告2021年第21号的规定,企业合并分立,合并分立前后任何一方均不为房地产开发企业的,合并分立过程中涉及的房地产转移变更,均暂不征收土地增值税。对于企业合并,政策要求原投资主体存续,对于企业分立,政策要求投资主体相同。

(思考:

1)投资主体存续与投资主体相同的区别?

用例子说明。假设A企业原股东有甲乙丙。

A企业吸收合并B企业,B企业原股东为张三李四。则投资主体存续下,A企业的股东(吸收合并后的股东)至少包括甲乙丙和张三李四,股东之间的股权比例可以变动。

A企业分立出B企业。则投资主体相同下,B企业的股东应为甲乙丙,但是股东之间的持股比例可以变动。

2)暂不征收和免征的区别?

通俗的理解,免征是一项税收优惠,免征待遇下,相关资产债权债务的计税成本均按照交易价/公允价进行了调整。

暂不征收并不是一项税收优惠,因为它本身没有被纳入征税范围。暂不征收背景下,相关资产债权债务的计税成本均按照交易之前的成本延续确认。)

 

3.企业所得税

企业所得税的处理,分为一般性税务处理和特殊性税务处理。如果我们仅从财税〔200959号文相关规定的字面意义去理解,我们会发现政策晦涩难懂。其实,无论是合并还是分立,一般性税务处理和特殊性税务处理背后的业务逻辑均相同。以企业合并为例:

一般性税务处理是被合并企业的清算以及被合并企业股东的再次投资过程。(政策表述:合并企业按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。被合并企业按清算进行企业所得税处理。其亏损不得在合并方结转弥补。被合并企业股东按清算进行企业所得税处理。)

特殊性税务处理是合并企业向被合并企业支付股权对价,被合并企业将股权对价分配给股东的过程。

无论是一般性税务处理还是特殊性税务处理,收购方在对被收购企业进行尽调时,一定要关注相关资产的来源以及不同来源下资产账面价值与计税基础之间的差异,该差异背后的潜在税款,往往会导致一个“美丽”的交易变成一个“悲剧”。解析:

1)通常情况下,企业以不动产对外投资需要缴纳增值税,但当企业以不动产及与之相关的债权债务和劳动力一并转移到被投资企业时,增值税可以按照财税【201636号文的规定适用暂不征收的政策。资产划转的增值税处理也与之类似。

2)在土地增值税中,所有的暂不征收优惠均与房地产开发企业无关。

(思考:如何界定一家企业是否是房地产开发企业?资产划转是否征收土地增值税?

1.对于房地产开发企业的认定,通常是考虑有无房地产开发资质,当然有些地区还会考虑经营范围中是否包含房地产开发经营。具体要看当地的税务认定。

2.对于资产划转,虽然无论是财税【201857号还是财政部 税务总局公告2021年第21号均未提及资产划转,但是我们可以发现,母公司资产划转子公司产生的效果是作价入股(即使附带债权债务划转),所以,我理解资产划转可以参考执行“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税”的规定。我自已也成功处理过类似的资产划转案例。)

3)不动产对外投资,企业所得税处理存在两种思路:从投资方的角度,属于非货币性资产投资;从被投资方的角度,属于资产收购。

如果按照非货币性资产投资处理,则投资方可以按照财税【2014116号文的规定,就不动产转让所得,在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。

如果按照资产收购处理,则投资方需要考虑是否符合财税【200959号文中关于特殊性税务处理的规定,如果符合,则可以适用特殊性税务处理,如果不符合,则按一般的资产转让或者按照非货币性资产投资进行税务处理。需要注意的是,特殊性税务处理并没有实质性的税收减免,只是给与了企业税款递延的选择。

(思考:非货币性资产投资中企业所得税的分期均匀缴纳和个人所得税中的分期缴纳有何区别?

企业所得税中的分期均匀缴纳,是指将转让所得平均分配至5年内计入各年的应税所得,如转让所得为100万元,则每年需要确认的应税所得为20万元。

个人所得税中的分期缴纳主要来源于财税【201541号,它是指将税款在不超过5年的时间内缴纳,不要求平均缴纳,如税款100万元,可以前4年每年缴纳的税款为0,第5年一次性缴纳税款100万元。)

4)不动产对外投资,通常情况下,被投资方需要缴纳契税。但是按照财政部 税务总局公告2021年第17号的规定,母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。该政策的关键点在于“增资”,如果是以不动产出资完成注册资本实缴,则被投资方需要缴纳契税,而如果是增资,则可以免征契税。

5)合并、分立,在企业所得税层面均可以进行事前规划以适用特殊性税务处理暂不征收企业所得税的规定。

6)在分立中,如果拟适用“分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税”的规定,则要求分立后公司与原公司投资主体相同,即公司分立前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动。

7)对于合并和分立,通常情形下,可按照财税【2003183号的规定,对资金账簿已征税的部分不再征收印花税。合并分立过程中,涉及到的产权转移书据有时也会征收印花税。

8)在合并中,如果拟适用“合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属,免征契税”的规定,则要求投资主体存续,即原企业出资人必须存在于合并后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

9)资产划转企业所得税可以直接套用财税【2014109号以及国家税务总局公告2015年第40号的相关规定,符合条件的,暂不确认所得缴纳企业所得税。

10)资产划转下,母公司与其全资子公司之间以及同一公司所属全资子公司之间不动产的划转,可适用财政部 税务总局公告2021年第17号免征契税的规定。实务中,对于政府主导下的不动产划转,即使不是全资子公司,也可以申请适用免征契税。

 

 

 

第三课:股权交易过程中的税务筹划

 

(一)股权交易的基本概述

 

股权交易是并购交易中最常见的形式。

通常而言,股权转让对于卖方而言仅需要缴纳企业(个人)所得税和印花税,对于买方而言,仅需要缴纳印花税。股权转让对于卖方是最有利的一种交易模式,但对于买方却极为不利,因为交易溢价难以沉淀为未来项目的开发成本。

(思考:一次性100%股权转让是否需要缴纳土地增值税?

上述问题起源于国税函【2000687号文。按照文件的规定,一次性转让标的公司100%的股权且标的公司主要资产为不动产时,转让方需要缴纳土地增值税。我们可以进一步思考:如果转让方需要缴纳土地增值税(暂不考虑转让方是否属于土地增值税纳税义务人的问题),那转让方土地增值税扣除金额如何确定?转让方缴纳土地增值税后是否可以增加标的公司的土地成本?如此分析,我们发现,对股权转让征收土地增值税的税务逻辑存在严重错乱。另一方面,从各地司法实践来看,股权转让不征收土地增值税是主流观点。

那我们如何防范这类风险呢?我理解可以从三个方面着手:增加标的公司资产,使公司主要资产不仅仅是不动产;将一次性转让100%股权改为多次交易分步转让100%股权或者一次性转让99.99%股权;交易定价参考股权评估值,而不仅仅是不动产评估值。)

 

(二)股权溢价的税务影响

 

如前文所述,股权溢价难以沉淀为项目未来的开发成本,原因为何?股权交易是股东层面的交易,不是项目资产层面的交易,中间隔了一层“天花板”。

股权溢价无法沉淀为项目开发成本,对税务的影响有多大?假定股权溢价1元,则项目开发层面:

未来多计销项税额=1/1.09*0.09=0.08,即多交增值税0.08元;

假定土地增值税适用最低档税率30%,利息费用按比例扣除,未来多交土地增值税=1*1.3-0.08*0.3=0.366,即多交土地增值税0.366元,当土地增值税适用税率越高,多交土地增值税的金额也越大;

未来多交企业所得税=1-0.366-0.08*25%=0.1385,即多交企业所得税0.1385元。

综合分析,1元股权溢价无法在项目层面沉淀,意味着项目层面开发环节需要多交至少0.5845元的税费,即项目层面至少将重复征税58.45%

 

(三)股权交易的代扣代缴

 

在股权转让过程中,买方通常还需要考虑是否需要履行代扣代缴所得税的义务。

当卖方为居民企业时,购买方无需代扣代缴企业所得税;

当卖方为非居民企业时,购买方需要代扣代缴企业所得税,当买卖双方均为非居民企业且在境外交易时,由卖方自行或委托代理人向标的公司所在地主管税务机关申报纳税。标的公司应协助税务机关向卖方征缴税款;

当卖方为自然人时,购买方需要履行代扣代缴个人所得税的义务。

(思考:当卖方为合伙企业(个体工商户/个人独资企业)时,购买方是否需要代扣代缴个人所得税?

按照国家税务总局公告2018年第61号《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》的相关规定,现行9类个人所得中,除经营所得外,其余8类所得均实行个人所得税全员全额扣缴申报。

当卖方为合伙企业(个体工商户/个人独资企业),其合伙人(经营者)取得的为经营所得,购买方无需代扣代缴个人所得税。)

 

(四)股权交易的税务规划

 

股权交易过程中的税务规划主要关注如何降低股权转让方的交易税费。

通常而言,股权转让的税务规划包括增资、不对等分红、税收返还、核定以及换股。

 

1.增资

增资是新股东将对价全部注入标的公司,其中一部分计入实收资本,一部分计入资本公积,原股东的股权被稀释。原股东通过预分红的形式将对价从标的公司转出。

增资的优势在于:①规避了股权转让交易对价公允性问题以及潜在的代扣代缴义务;②原股东的股权溢价转化为未来的分红,可享受免税待遇。

增资的劣势在于:①新股东增资金额过大导致未来项目可列支的资金成本降低;②预分红形式存在一定的法律风险,长期的资金占用存在涉税风险;③该模式对于法人股东节税效果较为明显,对于个人股东无明显优势。

 

2.不对等分红

不对等分红一般是前期通过增资或转让部分股权给新股东,后续通过修改公司章程,将原股东剩余的股权价款转化为股息红利,此时股息红利并不按新老股东的持股比例分配。

不对等分红的优势在于:①原股东取得的交易对价不需要缴纳或仅需要缴纳极少的税款;②通过公司章程的约定实现不对等分配,合法合规。

不对等分红的劣势在于:①当交易方存在国企时,该模式的可行性低;②无法满足原股东立即取得资金的需求,如新股东提供无息借款,则存在涉税风险;③转让部分股权时如采用平价转让,存在被税务机关调整交易价格的风险。

 

3.税收返还

税收返还是指转让方完税后,当地财政按照一定的比例返还部分税款给转让方。

税收返还的优势在于整个股权交易合法合规,不存在相关的法律和税务风险。

税收返还的劣势在于:①税收返还政策的不确定较大;②国家层面对于各地税收返还的监管愈趋严格。

 

4.核定

核定是指按照交易价格和核定征收率征收股权转让的税费。核定政策成为很多地方吸引税源的“杀手锏”。但是财政部税务总局公告2021年第41号出台之后,股权转让事前核定政策已经“阵亡”。

 

5.换股

换股也是很多企业之间股权转让税务规划的常用工具,其背后即是财税【200959号文等文件中股权收购特殊性税务处理的相关政策。

换股的优势在于:①实现了税款的递延,当下交易时不产生税费;②为未来股权溢价的消化争取了时间。

换股的劣势在于:①条件多,要求高,对税务管理的要求较高;②新股东持有股权的计税基础会部分“丢失”,未来可能多交所得税;③原股东无法直接获得资金,仅能通过往来的形式获得资金,伴随而来的是资金无偿借贷的涉税风险。

(思考:对于一般企业而言,除了前述股权转让规划方式外,是否还存在其他规划手段?

对于一般企业,还可以考虑先分配后转让,先增资后撤资,先转增后转让等规划手段。

需要提醒的是,税务规划没有放之四海而皆准的模式,每项交易均有其特点,千万不能完全照搬照套,否则只会“聪明反被聪明误”。)

 

第四课:股权转让完成后的税务筹划

 

股权转让完成后的税务筹划核心问题在于:股权溢价如何消化?当然了,我们讨论的这个问题是基于交易双方至少有一方在境内。如果交易双方均在境外,且股权架构嵌套,则该交易在国内不一定能实现征收相应的税款。

股权溢价的消化主要指的是股权溢价如何实现在土地增值税和企业所得税中的扣除,特殊情形下,还可以考虑如何实现在增值税中的扣除。

 

(一)股权溢价在土地增值税中的“消化”

 

土地增值税的筹划基本方向是:减少收入和增加成本。

减少收入常见的包括成立销售公司、装修公司,将收入部分转移至实际关联方,从而降低土地增值税清算应确认的销售收入。通过收入的转移,可部分“消化”股权溢价。

增加成本最常见的是利用集团内公司转移定价,通常与转移定价相配套的是税收核定或税收返还。如在税收洼地成立企业提供钢材,假定毛利率100%,通过核定或返还,实际税负低,洼地企业将钢材销售给集团内公司,再由集团内企业按照较低的毛利率将钢材销售给项目公司,由此,项目公司的成本会显著高于平均水平但从业务形式上而言不存在“漏洞”,项目公司土地增值税将显著降低。需要注意的是,集团内关联公司转移定价需要防范虚开增值税发票的风险。通过转移定价,也可以“消化”部分股权溢价。

(思考:减少土地增值税收入的方式还有哪些?

比如,结合(集团)公司实际情况,提供配套服务如医疗康养服务,从而将原有的土地增值税收入拆分成销售房产收入和销售其他应税服务收入。

再比如,销售房产的同时提供租赁服务,将房产周边的名贵古树租赁给购买方,从而降低土地增值税应税收入。

无论是哪种形式,基本逻辑是将销售房地产收入拆分成房地产收入和非房地产收入,从而降低房地产收入的土地增值税。)

 

(二)股权溢价在企业所得税中的“消化”

 

股权溢价企业所得税的“消化”除了前述的转移定价之外,最常见的是形成“亏损”,从而实现所得税的扣除。

实现“亏损”的形式常见的包括收购债权、高价收购低值股权、利用金融工具公开交易实现亏损等。这些交易从本质上来说,大部分时候是不具有商业实质的交易,一旦被税务机关核查发现,存在被调整的风险。

最近,我接触到一家典型的利用分红基金避税的企业。该企业在2021年初存在大额的股权转让所得,在接下来的三个季度,企业先后购入三只分红型基金,在基金大额分红之后,企业将基金赎回,账面形成损失。由于财税【20081号文规定,对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税,因此企业取得的基金分红无需缴税。在将基金赎回时,由于基金分红后单位净值下降,导致赎回时取得的价款远低于历史购买成本,会计和税务处理均需确认损失,而该损失金额正是基金的分红金额,由此一方面实现免税收入,另一方面实现资产损失税前扣除,企业年初的投资收益基本被“消化”。当然,就上述事项,该企业也面临着随时被税务机关调整的风险。

 

(三)股权溢价在增值税中的“消化”

 

(思考:股权溢价如何在增值税中“消化”?

我们知道,对于非上市公司股权转让,无需缴纳增值税,因此想将股权溢价在增值税中进行“消化”,只能转化成有增值税专用发票的成本或者无需专用发票即可实现增值税抵扣效果的成本。

讲到这里,有朋友可能就会说,那简单,股权平价转让,剩余的开咨询服务费发票给项目公司形成债权,交易方同时平价收购债权。打住!这是典型的虚开,搞不好要吃“牢饭”的,请大家断了这个念想。

其实,我们注意到,在房地产开发中,土地款和拆迁补偿在增值税扣除时无需提供增值税专用发票,所以我们可以考虑将部分股权溢价转化成拆迁补偿。如深圳,转让方通过持有拆除范围内的老旧物业取得拆迁补偿,对于转让方而言,可以享受增值税免征政策,对于购买方而言,项目公司拆迁成本增加增值税可抵扣成本增加,项目公司股权溢价实现“下沉”,总股权交易对价不变。

需要提醒注意的是,将股权溢价转化成拆迁补偿,需要综合考虑增值税、土地增值税和企业所得税的影响。万事均有“度”,处理得不好,只会“此地无银三百两”!)

 

 

 

第五课:在建工程转让的涉税分析

 

(一)转让流程和法律渊源

 

在建工程转让是按土地证整体转让,对于分期开发的项目,需要对前期已开发的项目一并转让。

在建工程转让一般要求开发投入达到项目投入总额(不含土地)的25%。项目投入总额通常以发改立项注明的项目投资总额认定,所以如果一个项目整体立项分期开发,如项目分两期开发,一期竣工,二期尚未开工,则可能会出现在建工程转让成为“竣工楼盘+净地”一同转让的“奇异”现象。

(思考:“奇异”现象下的在建工程转让土地增值税如何处理?

首先需要明确,此时转让方需要缴纳土地增值税;其次,由于是分期开发,所以通常而言,应该分期进行土地增值税清算,即竣工楼盘和净地分别单独清算。由于是净地的转让,未有实质性投入,此时,土地增值税清算面临不能加计扣除的风险。)

除企业合并外,在建工程转让完成后,购买方需要重新进行报批报建工作,包括重新与原业主签订购房合同。重新报批报建会增加购买方的时间成本,需要综合考虑该方案是否可行。

通常而言,在不动产物权中,“房随地走,地随房走,房地一体”。但是实务工作中,经常会出现“房地分离”,土地使用权和房屋所有权分别归属不同的产权人,这种情形在法律层面也被接受。

(补充:最高人民法院关于房地分离的部分观点:

房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务,受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前,转让人为登记的名义权利人,但受让人为实质权利人,可以请求将土地使用权变更至自己名下。)

 

(二)在建工程转让涉税问题

 

在建工程转让涉税包括销售方的税务处理和购买方的税务处理,其中核心点在于购买方未来开发销售环节土地增值税能否加计扣除。

1.销售方的税务处理

1)增值税是否可以差额征收

销售方(房地产开发企业)转让房地产在建工程项目,属于国家税务总局公告2016年第18号“销售自行开发的房地产项目”范畴,因此,增值税可以差额征收,即可以扣除土地价款,但是可扣除的土地价款需要按照18号公告的规则确定,不可盲目的全额扣除。

2)土地增值税如何清算

土地增值税如何清算是指销售方在清算时是按一分法(其他类型房地产)整体清算还是按照三分法(普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产)分业态清算。

从实务中来看,当在建工程处于竣工状态时,税务机关会要求按照三分法进行土地增值税清算,当然,由于各地土地增值税征管政策的不同,也可能适用一分法或二分法(普通住宅,其他类型房地产)进行清算。

当在建工程处于未竣工状态时,税务机关一般会要求按照一分法进行土地增值税清算。

(思考:如何利用在建工程的状态进行土地增值税的筹划?

从以上分析可知,当在建工程竣工时,土地增值税清算适用三分法,未竣工时,适用一分法。因此,销售方可提前对项目土地增值税进行整体测算,当一分法下土地增值税税负低、经济效益高时,即可考虑在项目未竣工之前整体转让在建工程。)

 

2.购买方的税务处理

1)增值税如何抵扣

购买方买入在建工程,可取得销售方开具的“销售不动产”增值税专用发票,购买方按照增值税专用发票上注明的税额抵扣销项税额。

如因项目竣工测绘面积超出项目规划面积补缴土地价款,则补缴的土地价款可以按照现行的规则从销售额中抵减。

2)契税如何缴纳

购买方需要就交易对价的全部(房产价格和土地价格)按照现行规则缴纳契税。

3)土地增值税能否加计

土地增值税能否加计是指购买方能否在未来土地增值税清算时就在建工程的购买对价进行20%的加计。

从目前各地的实践来看,大部分地区不支持加计,仅有极少地区支持加计,如在广州,美林的某个在建工程项目在进行土地增值税清算时就进行了加计。

从我个人角度而言,倾向不得加计,原因在于原销售方销售时已就投入成本进行了加计,如购买方再次加计,则存在重复加计导致税款流失的问题。

4)购入方销售时按旧房还是一手房处理

如果购入时,在建工程处于竣工状态,则购入方再次销售属于销售旧房,否则属于销售一手房。

 

第六课:合并和分立模式下涉税分析

 

 

我们都知道,合并与分立互为逆交易:合并是“多到一”的过程,分立是“一到多”的过程。那合并与分立在业务和税务上有何差异,今天让我们一起来学习一下。

 

(一)业务层面

 

1.法律责任承担不同

按照现行法律规定,法人合并的,其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的,其权利和义务由分立后的法人享有连带债权,承担连带债务,但是债权人和债务人另有约定的除外。

在房地产并购中,常见的形式多为资产剥离后进行股权收购。按照前述规定,如果被收购方是通过企业分立的形式取得相关核心资产,则收购方在尽调时必须充分考虑在原分立环节可能存在的债务连带清偿责任。

 

2.债权人和解不同

按照现行法律规定,公司合并的,应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自公告之日起四十五日内,可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保。公司分立的,应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上公告。

按照上述规定,公司合并的,债权人可以要求原债务人清偿债务或者提供担保,但是,公司分立的,公司仅需要通知债权人。

(思考:为何公司分立仅需要通知债权人而无需提前清偿债务或提供担保?

这其实与分立中债务承担的规定有关。公司分立,分立之后的公司需要对原有的债务承担连带责任,这意味着公司分立后,债权人无论是找分立前后的哪家公司,债务清偿都能得到保障。但是,如果是企业合并,被合并企业的法人主体资格可能消失,虽然债务原则上都可以得到清偿,但债权人收回债权的成本有可能会增加,因此,在合并时需要通知债权人,债权人可以要求原债务人清偿债务或者提供担保,以确保最终能以最低的成本收回债权。)

 

3.投资与分立的不同

根据前述分析,分立是“一到多”的过程,一个法人企业变成多个法人企业,分立后的企业对分立前企业的债务承担连带责任(另有约定除外)。

投资是独立的法律主体以货币或非货币出资设立新的企业或对现有企业进行增资。相较于分立而言,接受投资的企业不存在就投资方债务承担连带责任的问题。

因此,企业资产剥离过程中,从债务风险防范角度而言,首选通过投资的形式将标的资产剥离。

 

(二)税务层面

 

1.增值税

根据国家税务总局公告2011年第13号以及财税〔201636号附件2的相关规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产、不动产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物和不动产转让,不征收增值税。

换而言之,无论是合并还是分立,只要满足资产、债权债务和劳动力一并转移的特点,即可享受增值税暂不征收的待遇。

但是,在企业分立时,需要考虑一个问题:分立后的企业由于无法取得土地对应的财政票据,因此,在后续开发销售环节,可抵减增值税销售额的土地价款极有可能被判定为零,项目存在增值税税负增加的风险。

 

2.土地增值税

按照财政部 税务总局公告2021年第21号的规定,企业合并分立,合并分立前后任何一方均不为房地产开发企业的,合并分立过程中涉及的房地产转移变更,均暂不征收土地增值税。对于企业合并,政策要求原投资主体存续,对于企业分立,政策要求投资主体相同。

(思考:

1)投资主体存续与投资主体相同的区别?

用例子说明。假设A企业原股东有甲乙丙。

A企业吸收合并B企业,B企业原股东为张三李四。则投资主体存续下,A企业的股东(吸收合并后的股东)至少包括甲乙丙和张三李四,股东之间的股权比例可以变动。

A企业分立出B企业。则投资主体相同下,B企业的股东应为甲乙丙,但是股东之间的持股比例可以变动。

2)暂不征收和免征的区别?

通俗的理解,免征是一项税收优惠,免征待遇下,相关资产债权债务的计税成本均按照交易价/公允价进行了调整。

暂不征收并不是一项税收优惠,因为它本身没有被纳入征税范围。暂不征收背景下,相关资产债权债务的计税成本均按照交易之前的成本延续确认。)

 

3.企业所得税

企业所得税的处理,分为一般性税务处理和特殊性税务处理。如果我们仅从财税〔200959号文相关规定的字面意义去理解,我们会发现政策晦涩难懂。其实,无论是合并还是分立,一般性税务处理和特殊性税务处理背后的业务逻辑均相同。以企业合并为例:

一般性税务处理是被合并企业的清算以及被合并企业股东的再次投资过程。(政策表述:合并企业按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。被合并企业按清算进行企业所得税处理。其亏损不得在合并方结转弥补。被合并企业股东按清算进行企业所得税处理。)

特殊性税务处理是合并企业向被合并企业支付股权对价,被合并企业将股权对价分配给股东的过程。

无论是一般性税务处理还是特殊性税务处理,收购方在对被收购企业进行尽调时,一定要关注相关资产的来源以及不同来源下资产账面价值与计税基础之间的差异,该差异背后的潜在税款,往往会导致一个“美丽”的交易变成一个“悲剧”。

 
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