买房，一直是人们生活中的热门话题。契税作为购房时必须缴纳的税种，更是广大购房者关注的热点。根据深圳12366热线工作人员提供的数据，在纳税人咨询的问题中，适用税率、税收优惠享受、计税价格确认是纳税人较难掌握的内容。

难点一：首套尚未缴契税，再次购买住房，税率如何确定？

2019年2月，张女士在深圳市宝安区购买了名下第一套房产，面积为55平方米、总价350万元的期房，合同约定于2021年12月交房。2020年6月，张女士与王先生结婚，两人于2021年7月在深圳市南山区购买一套面积为85平方米、总价800万元的二手房，合同约定2021年10月交房。

当前，越来越多人选择婚前置业，张女士的案例并不少见。不少纳税人向深圳12366热线工作人员咨询，这种情况下，契税税率该如何确定。

契税税率方面，契税法规定，契税税率为3%～5%，省、自治区、直辖市人民政府在此规定的税率幅度内确定契税的具体适用税率。因此，纳税人应具体关注房产所在省（区、市）规定的契税具体适用税率。例如，深圳市按照《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》〔广东省第十三届人民代表大会常务委员会公告（第86号），以下简称为“86号文件”〕规定执行，契税适用3%的税率。

同时，《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号，以下简称“23号文件”）第一条第一款规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

张女士类似案例还涉及契税的纳税义务发生时间问题。

根据契税法第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。解答张女士的提问，应首先根据契税纳税义务发生时间判断房产是否属于家庭唯一住房，具体应看购房者签订合同时家庭是否有其他房产。

综上所述，张女士在2019年2月购买期房、签订合同时，因名下没有其他房产，该套房产属于家庭唯一住房，且房产面积小于90平方米，适用23号文件规定的1%优惠税率。2021年12月交房后，办理房屋权属登记手续时申报缴纳契税即可，在不考虑增值税的情况下，应纳契税税额为350×1%＝3.5（万元）。而张女士王先生夫妇在2021年7月购买的二手房，虽然房产面积小于90平方米，但签订合同时张女士名下已经有房产，所以该套住房不符合家庭唯一住房这一条件，不能适用23号文件规定的家庭唯一住房优惠税率，购买的二手房应按照3%税率缴纳契税，在不考虑增值税的情况下，应纳契税税额为800×3%＝24（万元）。

值得关注的是，纳税人申请享受家庭唯一住房契税税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。需要提醒的是，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照税收征收管理法的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

难点二：取得拆迁补偿款后重新购置房屋，是否缴契税？

2020年，徐先生在深圳市罗湖区的住宅因旧城改造项目被拆迁，取得拆迁补偿款520万元。后来，徐先生在深圳市盐田区重新购买了一套价值680万元的住宅。

契税法规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税。所以，徐先生因城市更新项目原有住房被拆迁后，重新购置的房屋可以享受契税免征或减征优惠政策。

需要提醒的是，房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受房屋权属的契税优惠政策，各地具体规定细则不同，纳税人应关注所在地政策要求。在深圳，根据86号文件规定，土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用的，选择货币补偿后，重新承受土地、房屋权属，价格不超过货币补偿的，免征契税；超出货币补偿的，对超出部分征收契税。由于徐先生重新购买的住房价值，已经超过了补偿款，因此徐先生需要就超出的部分680-520=160（万元）缴纳契税。

目前，城市更新主要有两种补偿方式，一种是像徐先生这样直接取得货币补偿，另一种是进行房屋产权调换，即开发商给被拆迁人补偿一套新的房产。

对于房屋产权调换的方式，在深圳，根据86号文件规定，选择房屋产权调换、土地使用权置换，不支付差价的，免征契税；支付差价的，对差价部分征收契税。

举例来说，徐先生当时如果没有选择货币补偿，而是选择由开发商补偿一套新的房产。徐先生若不需要对新房产另外支付购房费，则此套房产享受免征契税优惠；若还需为新房产支付给开发商一笔钱，则须就支付的这笔钱缴纳契税。

难点三：精装修房屋契税的计税价格，是否包括装修费？

2021年3月，彭小姐购买了一套70平方米的精修房，与开发商签订了两个合同，一个是毛坯房合同，房价420万元；另一个是精装修合同，装修费用40万元，实际房子的成交价格为毛坯房加精装修的费用。

目前，不少购房者因想及时入住或减少装修麻烦等，会选择购置精装修商品房。对于装修费用是否并入购房总价款作为契税计税价格，《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）中明确规定，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

因此，虽然彭小姐签了两个合同，但在办理房产证、缴纳契税时，在不考虑增值税的情况下，契税的计税价格应为房价420万元加上装修费40万元，共计460万元。