开篇之前，我们先来看一道法规：

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）

四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

八、本公告自2021年4月1日起施行。

这里的“其他个人”，到底指的是啥呢，我们再来看看相应的法规：

《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2018年第6号）

三、《办法》第四条第二项所称的“其他个人”是指自然人。

所以，筹划要点来了！本条优惠政策适用的主体，既不是公司，也不是个人（因为税法中的“个人”，还包括个体工商户），而是指的自然人。

为了便于大家强化记忆，沥呕君接下来列举一组示例：

情况A：林栋（个人）2021年4月出租一套写字楼，一次性收取12个月房租192万元，平均每月超过15万元。

情况B：林栋（个人）2021年4月出租一套写字楼，一次性收取12个月房租168万元，平均每月不足15万元。

情况C：林栋（个人）2021年3月出租一套写字楼，一次性收取12个月房租168万元，平均每月不足15万元。

情况D：林栋工作室（个体工商户）2021年4月出租一套写字楼，一次性收取12个月房租168万元，平均每月不足15万元。

情况E：林栋租房（公司）2021年4月出租一套写字楼，一次性收取12个月房租168万元，平均每月不足15万元。

根据我们前面所学的知识点，很容易得出结论：仅有情况B是免征增值税的，而其他三种情况之下，要么是金额不符，要么是主体不符，要么就是政策期限不符。

我们可以进一步思考一个问题：房地产企业对外出租物业时，让谁作为出租方更为合适呢？

事实上，早在2016年，国税总局就已制定颁发了《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(2016年第23号)和《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53号)，两份文件提到了《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金(包括预收款)形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小规模纳税人免税政策。为确保纳税人充分享受政策，延续此前已出台政策的相关口径，小规模纳税人起征点月销售额提高至15万元以后，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，同样可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过15万元的，可以享受免征增值税政策。

从上可以看出，政策的中心思想并没有发生变化，只是相应提升了额度标准，目的在于方便广大纳税人更容易享受到此条优惠措施。