最近几年，大力振兴实业经济，已然成为国家战略体系中的重要组成部分；与此相对应的，围绕着房地产业的宏观调控政策却有逐步趋严的态势。但在这其中，产业地产、特色小镇却一直是房地产圈内经久不衰的热门话题。各级地方政府也纷纷拿出姿态，以推出多项优惠政策的方式大力促进产业地产的高速发展。沥呕君作为一名多年躬耕于地产财税领域理论研究与实践指导的专业人士，建议广大产业地产商在和政府谈判勾地阶段，必须慎重对待大量的潜在的税务问题。产业地产投资有着“投资大、周期长、风险高”等特征因素，税务筹划工作的好与坏，直接关系到一个投资项目的收益高低。

前不久，沥呕君作为一家央系地产公司的税务顾问，协助其与某地政府就前期勾地进行商务谈判。该项目总投资拟400多亿元，目前我们提供的税务筹划方案，经过测算，能为其至少节税27亿元。产业地产商在产城融合项目运作的过程中，有哪些值得注意的税务事项呢？沥呕君结合多年执业经验，从个人角度出发，认为有以下几点需要引起重视：

一、土地分宗，区分定价

在土地总价款保持不变的基础上，结合项目未来规划总瞻情况，对于不同业态产品，设置不同价格标准。通常而言，产业用地价格可以适当降低，住宅用地价格则尽可能拔高。各地政府在招商引资的政策设置上，往往对于项目投资强度以及利税指标有所要求，这些指标在通常情况下是难以完成的，甚至产业运营或有亏损之虞，但正因为介入了产业地产的概念要素，地方政府才在住宅用地价格上给予了优惠。产融结合的内核之一，即用住宅地产的销售利润来反哺产业地产，在利润反哺的过程中，作为产业地产开发商，通常需要思考的问题是：如何将产业地产的成本更多地向住宅端进行倾斜。

二、成本分搭有玄机

住宅物业多以销售回血，产业用房则为长期自持运营。前者是主要的盈利来源，而后者则需要耗费一个较长的周期才能现金流回正。在这种情形之下，我们就需要考虑如何将成本在住宅与产业之间进行混合配比。另外，因产业地产属于长期自持项目，因此开发商在与政府谈判勾地时，是打包一揽子拿下呢，还是分批次有序拿土地证呢？产业地产的亏损部分，如何能在住宅项目上得到抵扣和弥补呢？如上问题，都需要开发商在早期拿地阶段提前规划好。

三、设立多少间公司为好

是注册一间公司承接开发多个项目呢，还是注册若干个项目公司，用每个项目公司去开发独立项目呢？一个项目公司只开发单业态呢，还是多业态并举呢？设立公司显然也是有目的性的，而并非随性而为。

四、红线外支出

政府要求配建在红线外的公共设施，如桥梁、道路、学校、幼儿园、体育公园、文旅、会展、酒店等，这些红线外支出按照税法规定，是无法作为红线内成本的。类似这类问题，开发商如何与政府进行磋商，以期找到合适的解决方案？

......

产业地产商前期勾地谈判阶段，需要就如上这些税务问题，提前打好“腹稿”，并设定好行动计划。如果说这是一场博弈，产业商人的出发点是以产业为名，获取优质建设用地；那么各地政府则关注的是，所引进的产业地产项目是否与本行政区划的产业导向相匹配。新材料、新能源、新工艺、高科技、高端制造、人工智能、生物医药等，这些都是各地政府争相追逐的热门产业。除此之外，纳税贡献、投资强度、劳动力就业率等指标，也是政府部门较为关注的要素。产业开发商的利益诉求则包括：财政返还、地价折让、人才激励、金融支持等。

很多人对于税务筹划都有基本的认知，可是思路决定出路，细节决定成败，开发商在与政府谈判勾地时必须保持审慎与冷静的态度。一个细节处理得不好，都会对后期税负情况产生巨大影响。这种影响，少则几千万，多则上亿。我们接下来，举一个实际案例来强化一下今天的内容。

案例

房地产开发企业A公司，通过公开招拍挂的方式从政府手中以30亿元的价格取得了一块土地。双方在土地出让合同中作出如下约定：土地出让金为9亿元，另有基础设施建设费和公共配套费合计21亿元。A公司未作深究，便与政府签订了这份合同。后与当地税局在进行税务清算时，A公司遇到麻烦事了。税局说，9亿元的土地出让金，可以准予抵扣增值税；但21亿元的基础设施及公共配套费，则不允许抵扣增值税。A公司对此有不同的理解，他们认为，既然这30亿元都是为了获取这块地而发生的成本，为什么只允许抵扣9亿元呢？不服。于是，A公司的财务总监便找到了沥呕君，希望能够得到帮助。

沥呕君解析

税务顾问是要依法说话的。因此，沥呕君二话没说，先找来了一份文件：

《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

仔细地瞅了半天，这当中有提到“基础设施建设费”吗，有提到“公共配套费”吗？有点理解当地税局为何不让A公司抵扣那21亿了，这于法无据啊。这21亿元能不能作为进项进项抵扣，上下相差1.73亿（21/1.09*0.09）！

回过头来看这件事，这份土地出让合同签得委实蹊跷。为什么土地出让金只有寥寥9亿元，大头却是基础设施及公共配套费呢，当地政府的动机何在？沥呕君在这里“以小人之心度君子之腹”了一把，咱是这么揣摩的：这件事或许是由当地政府与中央财政的利益分成机制所致。土地出让金是要上缴一部分给到中央财政的，而基础设施及公共配套费则是全部留存给地方政府了。如果这么来看，那么前面所描述的所谓“怪事”，也就能够理解了。

可是，说一千道一万，地方政府爽是爽到了，却也不能置小兄弟的利益于不顾啊？A公司就因为这么一个机制，白白损失了1.73亿元的税金，冤不冤呐！

税务筹划不是嘴上说说就算事的，开发商在与政府谈判拿地的过程中，一定要提醒自己，注意甄别合同中潜在的那些“暗坑”。投资人员在拿地之前所演练的那一套投资数据模型，也应该介入税收的因素，只有这样，才是最为科学合理最接近真相的投资测算结果。