关于完善住房租赁有关税收政策的公告

财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号

为进一步支持住房租赁市场发展，现将有关税收政策公告如下：

一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

【小陈税务学习笔记】

1.适用政策必须同时满足三个条件

（1）住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

（2）向个人出租。

【提醒】如果个人单位可以报销，发票抬头开具的问题，需要后续口径明确；另或者租给企业当员工集体宿舍是否满足该项条件，也需要后续口径明确。

（3）出租的是住房，提醒没有要求不动产取得时间，也就是说即使不动产是2016年5月1日以后取得也可以适用政策。

2.政策内容

（1）一般纳税人：可选择

可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

按政策规定需要预缴增值税，按1.5%预征率预缴增值税，应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。

（2）小规模纳税人

按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

按政策规定需要预缴增值税，按1.5%预征率预缴增值税，即应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

【补充】现行出租不动产预缴增值税政策

（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3%

（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

3.开票

参考个人（含个体工商户）出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过增值税发票开票软件中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，“税率”栏自动打印“***”，发票开具不应与其他应税行为混开。

4.其他税种

财税〔2016〕43号文件规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

缴纳房产税租金基数到底是：“含增值税租金÷（1+5%）”还是“含增值税租金-含增值税租金÷（1+5%）×1.5%”。

按照政策表述理解，政策规定“计征房产税的租金收入不含增值税”，“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”，那么增值税应该是“含增值税租金÷（1+5%）×1.5%”，所以缴纳房产税租金基数应该是“含增值税租金-含增值税租金÷（1+5%）×1.5%”。

二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

【小陈税务学习笔记】

1.适用政策的条件

（1）企事业单位、社会团体以及其他组织向个人出租住房的：都适用

（2）企事业单位、社会团体以及其他组织向企业出租住房的：承租对象必须是专业化规模化住房租赁企业。其中专业化规模化住房租赁企业是指企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

2.政策内容

减按4%的税率征收房产税。

【例】一家国有企业，把自有的住房租给员工

（1）如果企业属于住房租赁企业（向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业），则增值税可选择按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额（也可选择一般计税方法计税），另减按4%的税率征收房产税。

（2）如果企业不属于住房租赁企业，如增值税按规定能选择简易计税（如2016年4月30日前取得的住房）的话，则按照5%的征收率计算应纳税额，另减按4%的税率征收房产税。

（3）如果企业不属于住房租赁企业，如增值税按规定不能选择简易计税的话，则按照9%的税率计算应纳税额，另减按4%的税率征收房产税。

3.补充

企事业单位、社会团体以及其他组织（含专业化规模化住房租赁企业）转租不属于房产税的纳税人，不缴纳房产税。

三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。

保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

【小陈税务学习笔记】

1.适用政策的条件

（1）保障性租赁住房项目，需要取得保障性租赁住房项目认定书（由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具）

（2）增值税政策：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房

（3）房产税政策：企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房

2.政策内容

参照第二条学习笔记。

四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

【小陈税务学习笔记】需要关注当地专业化规模化住房租赁企业的标准：50%的幅度内下调标准。

五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新，共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。

六、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。

七、本公告自2021年10月1日起执行。《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（四）项规定同时废止。

【小陈税务学习笔记】自2021年10月1日起执行，是指纳税义务发生时间。

1.不动产租赁增值税纳税义务发生时间

纳税义务发生时间在2021年10月1日前，按照现在不动产租赁的增值税政策；纳税义务发生时间在2021年10月1日（含）后，可以按照优惠政策执行。

【例】住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房（2016年5月1日以后取得的），签订房租合同，租赁期2021年11月1日至2022年10月30日：

财税【2016】36号文件第四十五条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（1）如果2021年9月20日预收房租，按照一般计税方法税率9%计算缴纳增值税；

（2）如果2021年10月3日预收房租，按照一般计税税率9%计算缴纳增值税，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，也可以选择适用一般计税方法税率9%计算缴纳增值税。

2.房产税纳税义务发生时间（需要关注当地规定）

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）：出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

纳税义务发生时间在2021年10月1日前，按照现行房产税政策（12%税率）；纳税义务发生时间在2021年10月1日（含）后，可以按照优惠房产税政策（4%）执行。

财政部税务总局 住房城乡建设部

2021年7月15日