财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告
财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号
【学习笔记】
第一类问题：出租住房增值税问题
一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
第一,出租方必须是住房租赁企业才能适用该项政策。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
第二，必须是向个人出租住房才能适用该项政策。
第三，符合条件后，既可以选择简易计税也可以选择一般计税。选择时对于向个人出租住房收入必须统一选择一种计税方式，不能部分选择简易计税，部分选择一般计税。如果选择简易计税，则对应的进项税额不得抵扣。
第四，如果选择简易计税，征收率是5%，减按1.5%计算缴纳。
【案例】湘税语公司（一般纳税人）为按规定向住房城乡建设部门进行备案的从事住房租赁经营业务的企业，2021年10月向个人出租住房取得含税收入200万元，向企业出租办公楼取得不含税收入600万元。当月进项税额48万元，无法划分简易计税不得抵扣的进项税额。
【解析】
方案一：向个人出租住房部分收入选择简易计税
1.向个人出租住房部分收入选择简易计税：则应纳税额=200/（1+5%）×1.5%=2.86万元。
简易计税对应进项税额转出：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额=48×[200/(1+5%)]/[200/(1+5%)+600]=48×190.48/790.48=11.57万元
政策依据：财税「2016」36号第二十九条适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
2.向企业出租办公楼收入按一般计税：
销项税额：600×9%=54万元
3.应纳税额合计=54-48+11.57+2.86=20.43万元
方案二：全部选择一般计税
应纳税额合计
=200/(1+9%)×9%+600*9%-48=22.51万元
二、住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
【案例】湘税语公司（小规模纳税人）为按规定向住房城乡建设部门进行备案的从事住房租赁经营业务的企业，2020年10月向个人出租住房取得含税收入20万元。
【解析】应纳税额=20/（1+5%）×1.5%=0.286万元。
三、住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
【案例】A市湘税语公司（小规模纳税人）为按规定向住房城乡建设部门进行备案的从事住房租赁经营业务的企业，2020年10月向个人出租其在B市的住房取得含税收入20万元。
【解析】不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。因此，湘税语公司应向B市税务机关预缴税款，向A市税务机关申报纳税。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%=20/（1+5%）×1.5%=0.286万元
四、住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房（对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，需取得保障性租赁住房项目认定书），取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房适用简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
第二类问题：出租住房房产税问题
一、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
第一、出租方为企事业单位、社会团体以及其他组织的，符合相关条件都可以适用该政策，没有要求必须是住房租赁企业。
第二，承租方必须是个人或专业化规模化住房租赁企业。其中：专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
【案例】湘税语公司为一般纳税人，向个人出租住房取得含税收入200万元，向企业出租办公楼取得不含税收入600万元（按一般计税方式缴纳增值税）。
【解析】应交房产税=20/（1+9%）×4%+600×12%=0.73+72=72.73万元
二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。
第三类问题:相关信息共享问题
各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新。
第四类问题:减免税申报等问题
纳税人享受2021年第24号公告规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报。
留存备查资料包括：不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料。
第五类问题:公告生效时间问题
本公告自2021年10月1日起执行。
