问：“资产公司”就“某地产公司”项目公配幼儿园、小学达成投资合作协议（新项目），“地产公司”出地 ，“资产公司”出钱建设幼儿园、小学，后期建成后，“地产公司”将幼儿园、小学产权移交给“资产公司”办学使用。建成后，建筑总面积约10000㎡，计划将小学、幼儿园成本控制在4000元/㎡。这样“地产公司”的转让成本基本上控制在4000万元，然后地产公司将幼儿园、小学以4100万元成交完成微利转让。目前预计小学、幼儿园的实际建设成本约为6500万元，“实际成本“6500万元与“控制成本“4000之间”差额成本“2500万为预计后期室外工程、装修、购置办学设备仪器资金投入”，我们在考虑后续2500万的支出在那个主体发生，对于“资产管理公司”更有利？因为我们作为投资者，后续2500万的差额成本“可以让其发生并归集在“地产公司”，也可以让其发生并归集在“资产公司”，如果站在财税筹划的角度来看，2500成本归集在哪一方更加合理？

备注：1、小学、幼儿园土地为出让性质，建成后可开票，可办证，可以100%转让。

2、“地产公司”与“资产管理公司”协议约定后续转让环节配套教育用地土地溢价部分涉及相关税费由“地产公司”承担，其他税费均有“资产管理公司”承担。

3、幼儿园、小学资产转让后分别装至资产管理公司下属子公司“A教育公司”、“B教育公司“经营管理。

4、“地产公司”土地为住宅用地，学校报建为小学，房产性质为幼儿园和小学。

回复：针对此种情况，建议“差额成本“放在地产核算，首先该项目为营改增后新项目，不动产转让，原则上“地产公司”要交土增，增值税，企业所得税，“资产公司”要交契税。

但投资协议约定“地产公司”只承担土地溢价部分相关税费，其他税费转嫁给“资产管理公司”，意味降低了房企整体转让环节税费，就相应降低了“资产管理公司“的税负，因此，关于税负控制需重点考虑以下几个问题：

（1）就增值税而言，进销项相抵，成本和售价基本同步提高情况下，能拿到发票的话，基本影响不大。

（2）对土地增值税来说，差额计入开发成本更有利。因为开发成本相对于土地增值税而言可以实现加计1.3倍扣除的效果，在公司销售价格收入和成本同步提高情况下，土增税负反而会变轻，具体还需要通过综合税负测算判断。

（3）所得税就整体而言，取得成本可以税前扣除，并无影响。

（4）“地产公司”土地为住宅用地，房产性质为幼儿园和小学。

将装修费用放到地产核算，价格调节更具弹性，也显得更加公允合理。