税收筹划
土地增值税
在考虑后续2500万的支出在那个主体发生,对于“资产管理公司”更有利?因为我们作为投资者,后续2500万的差额成本“可以让其发生并归集在“地产公司”,也可以让其发生并归集在“资产公司”,如果站在财税筹划的角度来看,2500成本归集在哪一方更加合理?
发布时间:2021-07-13  来源:德居正财税咨询 作者:何晓 
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问:“资产公司”就“某地产公司”项目公配幼儿园、小学达成投资合作协议(新项目),“地产公司”出地 ,“资产公司”出钱建设幼儿园、小学,后期建成后,“地产公司”将幼儿园、小学产权移交给“资产公司”办学使用。建成后,建筑总面积约10000㎡,计划将小学、幼儿园成本控制在4000/㎡。这样“地产公司”的转让成本基本上控制在4000万元,然后地产公司将幼儿园、小学以4100万元成交完成微利转让。目前预计小学、幼儿园的实际建设成本约为6500万元,“实际成本“6500万元与“控制成本“4000之间”差额成本“2500万为预计后期室外工程、装修、购置办学设备仪器资金投入”,我们在考虑后续2500万的支出在那个主体发生,对于“资产管理公司”更有利?因为我们作为投资者,后续2500万的差额成本“可以让其发生并归集在“地产公司”,也可以让其发生并归集在“资产公司”,如果站在财税筹划的角度来看,2500成本归集在哪一方更加合理?

 

备注:1、小学、幼儿园土地为出让性质,建成后可开票,可办证,可以100%转让。

2、“地产公司”与“资产管理公司”协议约定后续转让环节配套教育用地土地溢价部分涉及相关税费由“地产公司”承担,其他税费均有“资产管理公司”承担。

3、幼儿园、小学资产转让后分别装至资产管理公司下属子公司“A教育公司”、“B教育公司“经营管理。

4、“地产公司”土地为住宅用地,学校报建为小学,房产性质为幼儿园和小学。

 

回复:针对此种情况,建议“差额成本“放在地产核算,首先该项目为营改增后新项目,不动产转让,原则上“地产公司”要交土增,增值税,企业所得税,“资产公司”要交契税。

但投资协议约定“地产公司”只承担土地溢价部分相关税费,其他税费转嫁给“资产管理公司”,意味降低了房企整体转让环节税费,就相应降低了“资产管理公司“的税负,因此,关于税负控制需重点考虑以下几个问题:

1)就增值税而言,进销项相抵,成本和售价基本同步提高情况下,能拿到发票的话,基本影响不大。

2)对土地增值税来说,差额计入开发成本更有利。因为开发成本相对于土地增值税而言可以实现加计1.3倍扣除的效果,在公司销售价格收入和成本同步提高情况下,土增税负反而会变轻,具体还需要通过综合税负测算判断。

3)所得税就整体而言,取得成本可以税前扣除,并无影响。

 

4)“地产公司”土地为住宅用地,房产性质为幼儿园和小学。

将装修费用放到地产核算,价格调节更具弹性,也显得更加公允合理。

 
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