城市更新项目也是近年来非常火的房地产项目，尤其是在深圳、广州、东莞等城市。城市更新会涉及拆迁补偿，主要是现金补偿和物业补偿，或者是现金补偿+物业补偿。如果被拆迁户是企业，取得现金补偿，可以免增值税、土地增值税，但需缴纳企业所得税，适用税率25%，但可以根据国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》，适用“政策性搬迁”的政策，将纳税时间推迟5年。

那么被拆迁企业要想享受这个“政策性搬迁”的政策，该如何适用并且在税务上应该如何进行申请操作呢？智慧源经过系统的归纳和整理，实务操作流程如下（以深圳市为例）：

一、搬迁前的考虑事项

（一）搬迁的方式

在政府的主导下进行的搬迁才属于政策性搬迁，自行搬迁或商业性搬迁等不适用政策性搬迁的政策。例如城市更新，就属于由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，可适用此政策。

企业可进行整体搬迁或部分搬迁。

法律依据：

国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》

第三条 企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（二）搬迁到哪里

由企业自行选址。

（三）关于搬迁完成年度的规定

1、文件规定

国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》规定：

第十七条 下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：

（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。

（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

第十九条 企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：

（一）搬迁规划已基本完成；

（二）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

2、建议

根据文件规定，搬迁完成年度最长为5年，搬迁规划已基本完成且经营收入恢复至搬迁前50%以上的视为已经完成搬迁。

因此，企业报送的搬迁重置规划应适当将预计搬迁重置完成的时间，预计得充裕一些。

二、政策性搬迁的备案

（一）备案时间

1、文件规定

国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》

第二十二条 企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。

2、贵司应备案的时间

应在搬迁开始年度的次年5月31日前完成备案。

（二）备案流程

1、迁出地备案

深圳市备案资料受理点：

（1）办税服务厅（深圳市全城通办，第二税务分局除外）；

（2）电子税务局（首页-税费申报及缴纳-企业所得税申报-企业所得税年度附送资料采集。所属年度:XXXX年；报送资料类别：企业政策性搬迁开始年度资料申报）

依据：深圳市税务局办税指南《企业政策性搬迁开始年度资料受理》

（3）其他说明：

1）税务局在备案阶段不审核资料

从国家税务总局公告2012年第40号文可见，税务局只要求企业提交资料备案，并未涉及税务局的审核，企业应对资料的真实性负责。

电子税务局中的办税流程为：填写申请信息表-选择处理方式-上传附报资料-预览提交-完成。（无审核流程）

2）管理员不对资料做另外说明，企业留存备查。

2、迁入地备案

迁入地确认后，在当地税务局重新提交以上材料进行备案。

（三）资料准备

企业在办税服务厅办理备案，应填写《企业政策性搬迁事项备案表》表，同时报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。包括5项资料，其中1-4项是必要的：

1、政府搬迁文件或公告

说明：政府一般不会对企业出具专门的搬迁文件或公告，可以证明是政府要求企业搬迁的文件即可，例如被政府纳入城市更新单元的的相关文件。

2、搬迁重置总体规划

说明：总体规划应包括：

（1）迁入地址的选择；

（2）新厂房重建或装修计划；

（3）人员安排（例如人员安置、招聘新员工等）

（4）搬迁计划、招聘计划等；

（5）恢复生产计划等。

3、拆迁补偿协议

说明：拆迁补偿协议可仅报送首页、签章页、载明补偿方式、对价、履行时间页等关键信息页。

（4）资产处置计划

对现有的固定资产、存货进行处置。

（5）其他与搬迁相关的事项

说明：非必要资料，但企业应该根据业务情况完善流程及相关资料，以证明搬迁的真实性。

三、企业所得税申报

1、搬迁开始年度在年度企业所得税申报时，需填列与搬迁相关的表格是：

《A000000企业所得税年度纳税申报基础信息表》中，填列215项，勾选216项。

说明：开始年度会计上不确认收入，无关于政策性搬迁的调整事项。

2、搬迁完成年度在年度企业所得税申报时，需填列与搬迁相关的表格是：

（1）《A105000纳税调整项目明细表》第38行

（2）《A105110政策性搬迁纳税调整明细表》