根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税

《土地增值税宣传提纲》倒是有明确的字眼“产权转让”，说明土地增值税立法的原意还是认为所谓转让是产权转让的。

国税发[2009]31号

第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房地产企业开发的地下车位可分为：有产权的车位和无产权车位。一般来说，有产权车位的涉税处理较为明确，如果销售的，按照销售开发产品处理，取得收入时计入应税收入，成本按已售面积对应结转;如果自用的，按建造固定资产进行处理。无产权车位具体又包括无法办理产权的车位和人防车位，其中国家对人防车位拥有征用权，如果是无偿移交的，按公共配套设施进行处理;如果是长期租赁的情况下，各地执行口径不一致，有的地区按照销售合同执行，有的地区按照租赁合同执行。

国税发〔2006〕187号

第四项、土地增值税的扣除项目

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

土地增值税清算中允许销售无产权车位扣除成本费用

苏地税规[2015]8号

三、关于人防工程成本费用扣除问题

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项的规定执行。

国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号

五、地下车库（位）的清算问题

（一）销售地下车库（位）取得的收入，不论开具何种票据，均计入“其他类型房地产”的转让收入。

（二）对利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。

（三）对单独建造地下车库（位）的，其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库（位）面积为已售出的每个车位面积的总和。

土地增值税清算中不确认收入，不扣除相应的成本和费用

贵州省地方税务局公告2016年第13号

第三十四条规定：“房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用”，即贵州税务机关认为销售无产权车位，土地增值税清算中不得扣除成本费用。

土地增值税清算中地下车位成本和费用扣除比较详细解释

广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知　穂地税函〔2016〕188号

二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理　　（一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）, 不作为项目的共同土地成本进行分摊。　　（二）对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。　　对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。　　（三）对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品处理。　　对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用不允许扣除。　　（四）对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中,机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。　　人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。

举例：地下产库允许扣除和不允许扣除成本土地增值税的影响

某公司2019年10月开始对甲项目进行土地增值税清算，可售面积总成本6,600.00万元。

甲项目建筑面积123,500.00m2，其中地上建筑面积87,000.00m2，地下车库建筑面积35,000.00 m2（其中人防车位面积10000m2，非人防车位面积25,000.00 m2），其他配套建筑面积1,500.00m2，不同情况分配如下

①　人防车位面积按公配处理

地上建筑分配成本87000*（6600/112000)=5126.79（万元）

人防车位分配成本0元，属于公配

非人防车位分配成本25000*（6600/112000)=1473.21（万元）

②　人防车位面积按允许或不允许扣除成本处理

地上建筑分配成本87000*（6600/122000)=4706.56（万元）

人防车位分配成本10000*（6600/122000)=540.98（万元）

非人防车位分配成本25000*（6600/122000)=1352.46 （万元）

在无产权人防车位允许扣除成本情况下当其他业态房地产正增值情况，可以有效降低其他业态房地产税负。不允许扣除情况下对企业最为不利。

在实务中其他业态中地下车位售价低，导致形成其他业态负增值情况多见，地下车位并非数量越多越好，要在面积一定的情况下配备最多车位为目的，避免出现地下车库面积偏大分摊过多成本。非人防地下车位面积如果能按公配处理，则可降低普通或非普通业态税负，实现成本向高增值业态转移，有效降低住宅增值率。

站在企业的角度，很显然选择对企业更加有利的，但在税务机关存在争议的情况下，企业在实务中如何应对的确非常困惑。建议如果当地有规定，按照当地税务机关规定处理，如果当地无规定，争取选择对企业有利的方法。