一般来说，公共配套设施设计的初衷就是为整个项目服务的，其建造成本应该由其他可售产品分摊，随着其他可售产品的销售实现在税前扣除。但是公共配套设施本身具有独立的功能，蕴含着较大的商业潜力，实务中有的被开发单位自持，有的被转让，从这个角度来说，公共配套设施具有产品属性，应该作为产品核算对象。在税务处理中，需要对公共配套设施进行界定，只有税法认可的公共配套设施才能按照公共配套设施处理。下面我们分别从土地增值税、企业所得税来分析公共配套设施的税务处理，具体政策对比如下：

一、 土地增值税

在土地增值税中，对公共配套设施的界定需要关注产权归属和处置状态。产权归属具有表现为：1、当产权属于全体业主；2、无偿移交给政府、公用事业单位用于公共事业的。上述两种情况可以界定为土地增值税上的公共配套设施，其建造成本由其他可售开发产品分摊扣除。除以上两种情况之外，都不能界定为土地增值税上的公共配套设施，包括用于销售或者实质为销售（例如出租20年以上）、企业自持（固定资产或者投资性房地产），这类公共配套应该界定为开发产品，正常核算其成本，处置之后其成本才能在税前扣除。

二、企业所得税

在企业所得税中，除了需要关注产权归属外，还要看其营利特征。如果是非营利性的，且产权属于全体业主或者无偿赠与地方政府、公用事业的，才能按照公共配套设施去处理；属于营利性的或者产权属于开发企业的或者产权不明确，都不能按照公共配套设施处理，而应作为产品核算对象归集开发成本，开发产品处置后才能在税前扣除。如下图所示：

三、 实务中存在的问题

产权属于全体业主所有这一认定标准，各地方政策要求要在销售合同中或者公开场合做出承诺，明确告知客户。然而开发企业出于各种原因一般都不愿意这么做，在实务中除了物业用房、设备站（电力、人力、自来水）、无偿移交给政府的居委会、派出所用房外，其他业态很难按照公共配套设施进行处理。企业因税务筹划需要，必须按照公共配套设施去处理的，除了关注各地方关于公共配套设施的具体规定外，可能还需要提前与税务部门沟通。