实务研究
房产税
通过5个小案例了解房产税如何计算?
发布时间:2021-01-21  来源:一品税悦 
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案例一  转租的房产税

 

甲公司从乙公司处租赁一套商业房,支付乙公司房租10万元,后又转租给丙公司,收取房租12万元,甲公司房产税应纳多少?

答复:

甲公司转租环节不征房产税。

房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的,由于转租者不是产权所有人,因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。

 

案例二  既自用又出租的房产税

你好,问一个房产税的问题,我公司既有自用的房屋,也有对外出租的房屋,房产税如何计缴?

答复:出租地上建筑物

从价计征:  年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

按税法规定,对于企业自用房产,应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值,是指房产原值一次减除10%30%的自然损耗等因素后的余额。

特别提醒:年税率1.2%,不属于完整年度从价,则应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%÷12×月份

从租计征:年应纳税额=租金收入×12%(个人出租住房为4%)

提醒:对于同一个房产在既有自用的也有出租的情况下,自用部分按房产原值*(自用建筑面积/总建筑面积)来作为计税房产原值。

出租部分,按租金收入12%计算缴纳房产税。

【案例】某房屋租赁企业,房产原值共1800万元,202041日将原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店,月租金6万元。51日将另外的原值100万元的房屋出租给个人用于经营,月租金0.6万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。则:

1.从价计征房产税=(18001000100)×(120%)×1.2%1000×(120%)×3÷12×1.2%100×(120%)×4÷12×1.2%9.44(万元)

2.从租计征房产税=6×9×12%0.6×8×12%=7.06

3.该企业2020年应缴纳房产税=9.447.0616.50(万元)。

 

案例三  土地要计入房产价值的房产税

【案例】某工厂有一宗地,占地面积2000平方米,支付土地价款及相关税费合计2000万元,每平方米平均地价1万元。下列两种情况下,该工厂计算房产税时,应并入的土地价值应如何计算?

情况1:地上房屋总建筑面积为800平方米;

情况2:地上房屋总建筑面积为1200平方米。

情况1:地上房屋总建筑面积为800平方米,该宗地容积率=800/2000=0.4,小于0.5

因此,应计入 房产原值的地价=800×2×1=1600万元;

情况2:地上房屋总建筑面积为1200平方米,该宗地容积率=1200÷2000=0.6,大于0.5

解析:根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010121号)第三条规定,关于将地价计入房产原值征收房产税问题,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

提醒:

1、容积率是指某一宗地内,地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低。

宗地容积率=建筑面积÷土地面积

2、计入房产原值计征房产税的地价,与该宗地的容积率密切相关。

1)如果企业宗地容积率大于或等于0.5,地价全额计入房产原值计征房产税;

2)如果宗地容积率小于0.5,可允许将部分土地的地价计入房产原值,即按房产建筑面积的2倍计算土地面积,并据此确定计入房产原值的地价。

 

案例四  免租期内的房产税

甲公司出租自有门头房,房产原值1200万元,每年租金30万元,约定三个月免租期,请问这三个月免租期如何交纳房产税?

答复:这三个月免租期由甲公司缴纳房产税。

一个季度的房产税=1200*70%*1.2%/4=10.08万元/4=2.52万元

提醒:

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010121号)第二条的规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税,因此,企业在免租期内应当正常按照从价方式计算缴纳房产税。

 

案例五  无租使用期内的房产税

甲公司租赁了老板个人的自有门头房,房产原值1200万元,每年0租金,请问甲公司如何交纳房产税?

答复:

每个季度甲公司代为交纳的房产税=1200*70%*1.2%/4=10.08万元/4=2.52万元

提醒:

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

部分内容来源:税库山东、小颖言税

 
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