一、什么情况下交土地增值税？

一般规定：

（1）土地增值税对有偿“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税之列！土增对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

征税范围的特殊规定

二、土增的计算

1、新建房计算土增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（登记、过户费+契税等）。

（二）房地产开发成本--开发土地的成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

 (三)房地产开发费用（三费支出）：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　

【利息扣除注意三点】

　　①能分摊并提供金融机构证明；

　　②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

　　③不包括加息、罚息。

　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（四）与转让房地产有关的税金：转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）

说明：房地产开发企业扣除的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加。

【提示1】增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

【提示2】房地产开发企业新建项目转让时的印花税，不得单独扣除。

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）：对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

2、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

　　财税[2006]21号：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的 ,扣除项目如下：

（1）取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格——计算确定

　　扣除金额＝发票所载金额×（1＋购买年度至转让年度的年数×每年加计5%）　　

【提示】年数按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（2）转让环节缴纳的税金（城建税、附加费、印花税）。

　　【提示】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

能取得评估价格的，评估价格=重置成本价*成新度折扣率

根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

3、计算公式

应纳税额=增值额*适用适率-扣除项目金额*速算扣除系数

增值额=收入额-扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额*100%

增值率不同，扣除系数不同，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额（增值率≤50%）５０％

土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过（≤）１００％

土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％

（三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％

土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％

（四）增值额超过扣除项目金额２００％

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％

公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。