A地产公司开发了B商业地产项目，拿到预售证后就开始销售，但是商业地产去化比较慢。基本上销售过半的时候，先期出售的商业纷纷开业，包子铺、杂货铺、小吃店……拉低了整个楼盘的商业氛围，也影响了后续销售。于是，地产企业采取了售后回租模式，让地产公司或者商业管理公司统一招商运营。然而，这样操作会出现两个问题：1、客户只收取租金却不愿意向地产公司不提供发票，地产公司支付的租金税前扣除不了；2、地产公司向客户支付租金时，根据税收政策还需要代扣代缴20%的个人所得税，客户接受不了。

能否设计一种新的模式，既能实现销售回款，又能由房地产企业主导运营一段时间，还能够规避企业所得税（无法取得租赁费发票）和个人所得税风险（代扣代缴）？

我们的建议是“折价销售+延期交付模式”。具体做法是，房地产公司与客户签订销售合同，约定以较低的价格销售给客户，但条件是延期N年后交付，在延期交付期间内，房地产公司拥有占有权和使用权，客户认可并保证房地产公司行使以上权力。合同签订后，地产公司按照折价后的金额向客户开具不动产发票，办理房产证。地产公司自行运营至约定期满，交付给客户。

如此一来，地产公司销售价格损失可以通过运营待交付的物业得到补偿。规避了地产企业需要向客户索取发票的困难，地产公司也不需要向客户支付任何费用，规避了代扣个税的风险。同时，房地产企业还可以取得销售环节的税收效益。

该模式的最大问题可能会出现在价格上，新模式下销售商业，开票金额必然低于市场价格，可能被税务机关认为价格偏低，要求按照公允价格调整应税销售额。然而有人认为，在新模式下销售商业，双方交易的是N年后的期房，即便价格偏低，也应属于有合理的理由。另外，我们建议尽量不要把商业销售价格过分压低，更不能签订阴阳合同欺骗税务机关，最终都会得不偿失。