税收筹划
企业所得税
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售后回租这样筹划,行吗?
发布时间:2021-01-08  来源:德居正财税咨询 作者:屈健康 
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A地产公司开发了B商业地产项目,拿到预售证后就开始销售,但是商业地产去化比较慢。基本上销售过半的时候,先期出售的商业纷纷开业,包子铺、杂货铺、小吃店……拉低了整个楼盘的商业氛围,也影响了后续销售。于是,地产企业采取了售后回租模式,让地产公司或者商业管理公司统一招商运营。然而,这样操作会出现两个问题:1、客户只收取租金却不愿意向地产公司不提供发票,地产公司支付的租金税前扣除不了;2、地产公司向客户支付租金时,根据税收政策还需要代扣代缴20%的个人所得税,客户接受不了。

能否设计一种新的模式,既能实现销售回款,又能由房地产企业主导运营一段时间,还能够规避企业所得税(无法取得租赁费发票)和个人所得税风险(代扣代缴)?

我们的建议是“折价销售+延期交付模式”。具体做法是,房地产公司与客户签订销售合同,约定以较低的价格销售给客户,但条件是延期N年后交付,在延期交付期间内,房地产公司拥有占有权和使用权,客户认可并保证房地产公司行使以上权力。合同签订后,地产公司按照折价后的金额向客户开具不动产发票,办理房产证。地产公司自行运营至约定期满,交付给客户。

如此一来,地产公司销售价格损失可以通过运营待交付的物业得到补偿。规避了地产企业需要向客户索取发票的困难,地产公司也不需要向客户支付任何费用,规避了代扣个税的风险。同时,房地产企业还可以取得销售环节的税收效益。

该模式的最大问题可能会出现在价格上,新模式下销售商业,开票金额必然低于市场价格,可能被税务机关认为价格偏低,要求按照公允价格调整应税销售额。然而有人认为,在新模式下销售商业,双方交易的是N年后的期房,即便价格偏低,也应属于有合理的理由。另外,我们建议尽量不要把商业销售价格过分压低,更不能签订阴阳合同欺骗税务机关,最终都会得不偿失。

 
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