实务研究
土地增值税
地产项目未成活的苗木支出能在土地增值税前扣除吗?
发布时间:2021-01-14  来源:德居正财税咨询 作者:屈健康 
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案例

A房地产开发企业开发的七里湾项目已经完成,税务机关委托B税务师事务所进驻项目进行土地增值税清算。清算过程中,B税务师团队发现项目绿化成本奇高,于是依据土地以增值税鉴证准则要求,比照结算资料、图纸、合同,实地检查,然后与项目相关人员沟通,最终确知该项目绿化是开发公司自己做的,由于技术不成熟,成活率非常低,做过多次苗木补种,并且提供了图片资料。请问,地产项目未成活的苗木支出能在土地增值税前扣除吗?

 

案例分析

上述问题在事务所团队内部经过激烈讨论,未达成统一意见,主要观点有:

观点一:认为能够扣除,理由是如下:《土地增值税暂行条例实施细则》第七条,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

首先,税收政策对绿化支出明确规定可以在土地增值税前扣除。其次,未成活的绿化苗木支出也是为工程项目所发生的支出,并且取得了合规票据,提供了图片资料证实了支出的真实性,符合《实施细则》的要求。最后,虽然绿化支出高于行业平均水准,但是属于具有合理理由的情况。因此,可以在土地增值税前扣除。

观点二:认为未成活的苗木支出只能计入损失,不能在土地增值税前扣除。理由是根据《土地增值税暂行条例》及实施细则,在土地增值税前扣除的项目都是实际发生且最终成为开发产品的一部分,尽管开发企业提供了图片资料证实确实有未成活的苗木,但是具体造价金额无法核实,本着谨慎性原则,应该将未成活的苗木支出予以剔除。因此,应该将未成活的苗木支出计入损失,不能在开发成本中扣除。

 

案例总结

在土地增值税清算实务中,未成活的苗木支出到底能不能扣除?由于政策并未明确,只能靠税务机关(或者委托的事务所)自由裁量和税企博弈。按什么标准计入开发成本扣除金额,就看开发企业能够提供的证据有多大说服力了。因此,如果企业真实存在苗木成活率较低的情形,一定要准备好充足的证据资料,积极沟通。由于绿化苗木缺乏统一的参考标准,且自产苗木都是免税的,价格浮动空间较大,往往成为土地增值税清算鉴证审核的重点,企业应当提供足够证据证明支出的相关性、真实性和合理性。

 
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