今天有位读者私信留言问了一个关于回迁房面积补差的问题，挺有意思的，拿出来和大家分享一下（略有改编）。

这位读者先是问了“如果回迁户支付给开发商的补差价款冲减了本项目应付的拆迁补偿费，多余部分怎么处理？是否可以按照正常销售计入货值？”的问题，然后笔者就觉得很奇怪，不应该会出现这种情况，回复大意如下：“冲减不是按单户来，而是按整个项目来的，而且冲减的除了货币补偿，还有实物补偿，不会出现你说的情况”。然后这名读者就举了下面这个例子（略有改编）：

项目拆除现状建筑8万方，拆一还一，应回迁面积8万方。支付给回迁户的货拆迁币补偿1亿元。开发商实际修建的安置回迁房共9万方，多余1万方，按照3万元/平由回迁户向开发商支付货币差价获得。

问：补差价款3亿元超出货币拆补1亿元的差额2亿元是否要计入货值/收入？（注：全文不考虑增值税影响；视同销售收入定价暂用3万元/平）

笔者分析如下：按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，按照视同销售相关规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。因此上述9万方回迁房应整体确认视同销售收入=9*3=27亿元，同时整体确认拆迁补偿费=27亿元。220号文规定回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费，则上例中应确认拆迁补偿费用=27+1-3=25亿元，并不存在补差超过拆补的问题。

关于面积补差还有另外一种声音，认为面积补差实际上补的是差额面积的销售收入，况且土增税上收入没有加计，但成本有加计，因此开发商收到的补差不应该冲拆补（对纳税人不利），而应该增加收入。这个说法有一定的迷惑性，但仔细分析下来站不住脚。

以上文所举案例为例，如按照220文的补差冲拆补的规定，确认视同销售收入=27亿元，拆补=25亿元，此部分增值额=27-25*（1+30%）=-5.5亿元（假设利息费用按5%定率扣除，下同）。如换成补差加收入的看法，则收入=27+3=30亿元，拆补=27+1=28亿元，此部分增值额=30-28*（1+30%）=-6.4亿元<-5.5亿元，确实对纳税人更有利，但是否合理呢？

可通过所谓分拆交易的思路来辨别，将上述9万方的回迁房人为分拆为8万方回迁房+1万方加购面积，则8万方视同销售收入=8*3=24亿元，同时确认拆补=24亿元，1万方按正常销售处理，仅确认3亿元收入。合计收入=24+3=27亿元，合计拆补=24+1=25亿元，此部分增值额=27-25*（1+30%）=-5.5亿元，与220号文规定完全一致，220号文的规定完全合理。220号文的规定乍看之下，似有不合理之处，实质不过是数学的一种等额替代罢了。

回迁房面积补差产生的主要原因是户型设计的限制，实际建造的户型面积大于回迁户回迁房应得的面积，因为不可分割的原因，差额面积必须和回迁面积一并转让给回迁户，回迁户需要就差额面积向开发商支付对价即补差（由于上述面积差的不可控性及单方性，开发商拟定的补差单价一般较市价有所优惠），从经济实质上来讲上述面积补差与回迁安置无关，与拆补无关，只是一种事先约定价格的特殊销售，从这个意义来说，将含有补差面积的回迁房整体确认视同销售收入并相应确认拆迁补偿，是名义不符的，开发商收取的补差款实质上是一种销售收入，而非所谓拆补的抵减。但撇开名义不说，从数学的角度来看，220号文的规定并无实质差异，且计算更为简单，或许这就是立法的背景吧！

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附：法条摘要

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。