01  土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

提示：此处需要注意的是，一家房地产企业可能下设N个开发项目，在做土增清算时，请按照不同的项目分开进项核算；如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，也应分别计算增值额。

政策依据：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

02  土地增值税清算的条件

?符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

?符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

提示：房地产企业请关注自己所开发的项目是否达到清算条件，如符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续的，且经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关可能核定征收土地增值税。

政策依据：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

03  土增清算时关于收入的确定

?直接销售部分收入的确定

1.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

2.未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

?非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

提示：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

政策依据：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》；国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

04  土增清算计算增值额时可扣除的成本项目

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

房开企业清算退出环节需要做的土地增值税清算一直是令人头疼的问题，上面主要分享了哪些企业的哪些项目需要做土增清算，以及清算时收入的确认，接下来聊一聊土增清算成本费用扣除的问题。

01 取得土地使用权所支付的金额

根据相关政策规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

提示：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

政策依据：财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

02 开发土地和新建房及配套设施的成本

有关政策规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

提示：有些房开企业想通过增加成本的方式筹划土地增值税，我们建议还是需要在参考市场价格的前提下谨慎处理，以免偏离市场价格太高而被税务机关调整，得不偿失。具体情况可参考如下：

?关于前期成本、建安成本、基础设施费用、开发间接费的处理：如果上述成本费用凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

?关于与清算项目配套的居委会、会所、停车场、物业、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施的处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

政策依据：财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

03 开发土地和新建房及配套设施的费用

相关政策规定，开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据政策规定：

?财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

?凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

提示：此处重点关注财务费用的扣除问题。

?利息支出可以取得金融机构的证明，可扣除的开发费用=据实扣除的财务费用+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%

?利息支出不能取得金融机构的证明，可扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

?全部使用自有资金，没有利息支出的，可扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

政策依据：国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

04 与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

政策依据：财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

05 特殊成本费用的扣除问题

?房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

?房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

?房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

政策依据：国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》