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房地产投资测算三大税种计算原理
发布时间: 2020-11-27   来源:长三角地产百晓生 
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增值税原理及计算

1、增值税核心理念

相比较所得税和土增税而言,增值税这个税种在地产行业还属于一个“新兵”,原因是地产行业在2016年营改增之后才开始引入这个税种。

先来看一张图:

  

销项税:指交出去的,换对方而言就是进项税;

 

进项税:指收回来的,换对方而言就是销项税。

 

2、什么是小规模、一般纳税人

应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。(个人达到标准也不属于一般纳税人)

 

 

同一种应税行为,开具普票或者是专票,不影响税额的计算结果。

 

特点:

  

  

条件:

 

根据财政部、税务总局财税〔201833号公告,自201851日起,增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。

 

在转登记日前连续12个月(以1个月为1个纳税期)或者连续4个季度(以1个季度为1个纳税期)累计销售额未超过500万元,可以转为小规模。

 

3、什么是一般计税、简易计税

  

房地产老项目是指:

 

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016430日前的房地产项目;

 

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016430日前的建筑工程项目。

 

4、税率、征收率、预征率

  

  

  

5、地产业增值税计算-预缴阶段

 

什么期间应该按照预缴计算?

 

 

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

 

 

预缴阶段如何计算?

 

某项目为一般计税,当期收到款项100万元,取得增值税专用发票一张,发票列明进项税额5万元。

 

房地产销售的应预缴税款=预收款÷(1+适用税率/征收率)×3%;

 

增值税预缴金额:100/1+9%*3%=2.75万元。

 

多久缴纳一次?

 

一个月一次:次月初缴纳上月回款对应计算得出的税金。

 

6、地产业增值税计算-申报阶段

 

什么期间应该按照申报计算?

 

 

 

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;

 

先开具发票的,为开具发票的当天。

 

 

 

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的,以实际交房时间为准;若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的,以销售合同约定的交房时间为准。

 

申报阶段如何计算?

 

假设:某项目为一般计税,当期收到款项100万元,取得增值税专用发票一张,发票列明进项税额5万元

 

预售阶段:增值税预缴金额:100/1+9%*3%=2.75万元

 

交付阶段:增值税销项税:100/1+9%*9%=8.26万元

 

交付后应补交金额:8.26-2.75-5=0.51万元

 

总缴纳金额:销项税8.26-进项税5=3.26万元

 

(实际上就是预缴阶段缴纳的2.75+交付后补交的0.51=3.26

 

多久缴纳一次?

 

一个月一次、小规模纳税人也可选择一个季度申报一次。

 

7、增值税中的特殊事项处理-土地价款扣除问题

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

 

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

 

实操过程中该如何计算?

 

假设:某地产项目销售收入10亿,向政府部门支付的土地价款为4个亿。开发过程中取得的进项税2000万,应交增值税是多少?

 

10亿-4亿)/1.09*0.09-2000=2954

 

10亿/1.09*0.09-4亿/1.09*0.09-2000=2954

 

哪些支出可以被认定为土地价款?

 

包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

 

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

 

那么,大市政配套费、契税是否属于扣除范围呢?

 

项目分期开发、分期交付时,如何计算可抵扣的土地价款?

 

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

 

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

 

例如:某地产项目向政府部门支付的土地价款为4个亿。项目总可售面积10万方,当期已售面积5万方,则当期在计算增值税时可以扣除的土地价款为:

 

4亿*5/10万)=2亿

 

8、增值税中的特殊事项处理-土地价款扣除问题

 

目前政策已经明确可以退税的情形:

 

进项税长时间存在增量留底时,可以申请留底退税(针对进项税)

  

目前没有政策支持可以退税的情形:

 

预征大于全盘应交增值税(即销项税-进项税)

 

所得税原理及计算

 

1、所得税核心理念

 

企业所得税对于多数公司并不陌生,它是针对企业当期经营所得部分需要缴纳的税金。

企业所得税是针对法人公司角度进行征收,而不是针对项目角度。

 

先来看张图:

  

 

1、可以简单理解:收入-成本-费用-税金=应税所得额。

 

2、税前利润再乘税率25%就是税额;

 

3、无论是含税口径还是不含税口径,计算得出的税前利润应该完全相等。

 

2、什么是所得税的预缴与汇算清缴

 

企业所得税法规定:企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历11日起至1231日止。

 

企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内,预缴税款。预缴企业所得税时,应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;

 

企业所得税汇算清缴,是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内,依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定,自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额,根据月度或季度预缴企业所得税的数额,确定该纳税年度应补或者应退税额。

 

企业所得税预缴,并不是房地产企业的专属待遇、是所有企业都需要涉及的一个纳税动作。

 

汇算清缴,同样是所有公司均需要经历的环节。

 

它是对上一年度完整的经营利润,加以税法的规定调整后,得出的最终税务口径认可的全年应交税金。

 

3、地产业所得税的计算-交付前

 

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

 

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

 

(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%.

 

(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

 

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%

 

项目当期收到款项100万元,无其他业务,当地规定预计毛利率为15%

 

预缴阶段:所得税预缴金额:100/1+9%*15%*25%=3.44万元。

 

假如当期发生管理费用5万,收到存款利息收入10万元。

 

所得税预缴金额(100/1+9%*15%+10-5万)*25%=3.44万元。

 

4、地产业所得税的计算-交付后

 

(一)开发产品已完工的界定条件

 

除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

 

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

 

2.开发产品已开始投入使用。

 

3.开发产品已取得了初始产权证明。

 

房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。

例如:

 

某项目上半年收到首付款100万元,无其他业务。当地规定预计毛利率为15%,项目还处于预售未交付阶段。

 

上半年应交所得税预缴金额:100/1+9%*15%*25%=3.44万元

 

下半年项目开始交付,同时收到尾款100万元。项目成本为80万(不含税),下半年交付后需要交纳多少所得税?

 

200/1.09-80万)*25%-3.44=22.43万。

 

5、所得税中的特殊事项处理-视同销售

 

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

 

 (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

 

 (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

 

 (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

 

思考:回迁安置中的视同销售行为会对所得税产生影响吗?

 

6、所得税中的特殊事项处理-分红、补亏

 

企业的下列收入为免税收入:

 

(一)国债利息收入;

 

(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;

 

(三)在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;

 

(四)符合条件的非营利组织的收入。

 

企业向个人股东分红时需要交纳个人所得税,那么,子公司向母公司分红,母公司是否需要交纳企业所得税?

 

企业亏损时,亏损金额如何递减所得税?

 

7、所得税中的特殊事项处理-特殊性税务处理

 

什么是特殊性税务处理?

 

企业重组同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理:

 

具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

 

企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

 

企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。

 

例如:

  

1、分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础,以被分立企业的原有计税基础确定。 

 

2、被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称“新股”),如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称“旧股”),“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。

 

土增税原理及计算

 

1、土增税核心理念

土增税较增值税和所得税最大不同:土增税是针对项目进行征收,并非针对公司。

土增税征收的目的主要是为了抑制炒房和房地产投资过热,所以土增税存在多个税率,增值率越高对应的税率也就越高,最高可到60%。而企业所得税税率,全国目前均为25%

土增税本身是可以在计算所得税之前进行扣除的。也就是说一个项目交的土增税越多,相应的所得税就会减少。

土增税政策地方色彩浓厚,国家层面的政策只是将框架制定好,各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大(增值税与所得税政策口径全国基本一致),哪怕是同一个城市,不同的区之间都可能存在差异。这也是土增税计算最难的部分:既需要了解国家层面政策,又要熟悉各地政策与执行口径,执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动。

 

2、土增税在项目全周期中是怎样的形态

  

3、土增税中预缴的计算

 

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

 

但实操层面来讲,存在的算法包括两种:

 

预缴算法一:1亿/1.09*2%=0.018

 

预缴算法二:(1亿-1亿/1.09*3%*2%=0.019

 

两种算法差异较小,不会对税负带来特别大的影响。

 

各地(部分)关于土增预征率的规定:

  

4、土增清算的计算三步法-数据收集-归纳整理-输入模板

  

5、土增清算收入如何确定

 

转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入均为土增税的应税收入。

 

思考:

 

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)第一条规定,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。那么土地价款抵减销售额降低销项税,是否会对土增税清算时的收入带来影响?

 

例:某地产项目销售收入10亿,向政府部门支付的土地价款为4个亿,土增税的收入是哪种算法?

 

10亿-10亿-4亿)/1.09*0.09

 

广州的16188号文: 土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(111%)”确认, : 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

 

10亿-10亿/1.09*0.09

 

江苏出台的解释文件:适用增值税一般计税方法的房地产开发企业,清算时,其土地增值税应税收入=转让房地产收入÷(1+适用税率)。

 

6、可扣除成本如何确定

 

实际发生的成本≠土增税前允许扣除的成本

 

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

 

(二)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

 

(三)房地产开发费用(三费支出)

 

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

 

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

 

(四)税金:转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除;

 

(五)加计扣除:对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

 

 

实操层面,还要注意发票的问题:不同地块、不同项目之间基本无法进行成本转移。

 

 

7、单位如何划分,类型如何区别

国家层面规定:

 

土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位。(国税发[2006]187号)

 

各地实际执行情况:

 

根据各地相关规定,实务中,目前土地增值税清算单位主要确认依据:发改委审批投资立项文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等

  

8、土增税中的特殊事项处理-土增预缴大于清算该如何处理

 

思考:可否避免预缴大于清算的情况发生?

 

实际清算过程中退税面临的常见问题。

  

思考:如何处理?

 

9、土增税中的特殊事项处理-土增税的免税情形

 

 

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知,财税〔201857 号》

 

按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税;

 

按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税;

 

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税;

 

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

 

 

地方性规定:重庆市地方税务局公告2014年第9

 

三、无偿划转房地产有关规定

 

(一)同一投资主体划转

 

同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产,不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

 
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