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财务请收藏:房产税风险自查清单大全
发布时间:2020-10-22  来源:李舟财税圈 
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一、查缴纳房产税的房产范围是否遗漏

 

1、对房产概念如何理解?

 

参考文件:

财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定

财税地(19873

一、关于“房产”的解释

 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

 

2、房地产企业商品房是否缴纳房产税?

 

国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知

国税发(200389

一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

 

二、查是否存在纳税义务人的理解偏差

 

参考文件:

中华人民共和国房产税暂行条例

第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

 

三、查缴纳房产税的缴纳时间点是否准确

 

参考文件:

国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知

国税发(200389

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

(一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(二)购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(三)出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

 

四、查无租使用和免租期缴纳房产税是否准确

 

参考文件:

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税[2010]121

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

财税[2009]128

一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题

无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

 

五、查土地是否按照规定计入原值

 

参考文件:

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税[2010]121

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

 

六、查地下建筑物是否按照规定纳税

 

参考文件:

财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知

财税[2005]181

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑,按以下方式计税:

1.工业用途房产,以房屋原价的5060%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%30%)×1.2%。

2.商业和其他用途房产,以房屋原价的7080%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%30%)]×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3.对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

 

七、查附属设备和配套设施是否按照规定纳税

 

参考文件:

国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知

国税发[2005]173

 

关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题,《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(〔87〕财税地字第003号)第二条已作了明确。随着社会经济的发展和房屋功能的完善,又出现了一些新的设备和设施,亟需明确。经研究,现将有关问题通知如下:

一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

二、对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

 

八、查临时建筑是否按照规定纳税

 

除有没明确规定的基建工地临时施工用房以外,其他临时建筑也必须正常缴纳房产税,典型的如房地产企业临时售楼部。

 

参考文件:

财政部税务总局关于检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知

财税地(19868

二十一、关于基建工地的临时性房屋,应否征收房产税?

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。

 

九、查优惠政策是否享受到位

 

参考文件:

中华人民共和国城市房产税条例

第五条下列房产免纳房产税:

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

四、个人所有非营业用的房产;

五、经财政部批准免税的其他房产。

1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。

2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税。包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的公有住房等。

3.经营公租房的租金收入,免征房产税。

 
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