土地增值税就是“土地争执税”，这是行业大师们专业表述，根本原因这是地方税种，总局规定的总纲总领，各地针可以自行安排合适合理的具体化规定，甚至导致一个市的区与区有些具体执行尺度都不一样。通过学习，我总结几个土地增值税难点，不一定有标准答案，但希望对房产项目事前、事中、事后的筹划过程有所帮助。我个人认为土地增值税的筹划，核心就是解决两个问题：1、普通住宅能否符合免税规定 2、土增税是超率累进税额，能否将各类别房产增值率降低到综合的安全边际。这些都需要通过项目利润或现金流量来计算得出的，并且随着项目销售进展及成本的投入变化而变化，项目筹划是动态监控过程，就要看大家各自测算的精确程度了。
一、清算单位
项目可以分成几期进行清算，企业当然选择有利的分期。举例说明，普通住宅分为两期，面积相等，土增税中分别增值率为21%和19%，合并增值率为20%，很显然，合并后通过筹划可以把增值率降低为20%以下（可以免土增税），那么选择合并，要不然，只能选择分期（注：两期普通住宅增值率差异不大的情况下）。其他案例原理其实也都是一样的。
当然，在税法上能不能主动选择分期，大家看相关税法规定吧，我就不复制粘贴了（下同）。总之在规定基础上，能不能选择分期，再进行测算筹划就是正确的方向。
二、核算对象
当清算分期定了后，核算对象成了关键。无论二分法还是三分法，普通住宅、非普通住宅、其他（车库、商业），这三种类别的房产关键在于产生的增值额是不一样的：1、车库增值额最低，甚至是负的、商业的增值额最高，两者相抵，效果最佳，但有些情况下车库不在土增税清算范围内，那么其他房产项的增值额只能是特别的高；2、普通住宅的增值额能否控制在20%以下，跟成本分配方法、车库成本归集、是否装修都是关联的。
三、（项目、土地、配套）补贴收入
项目上土地项目返还款、公共配套补偿金等补贴收入，为显的专业一点，分税种讨论一下：
1、企业所得税：无论是单独作收入，还是冲减成本，都是需要缴企业所得税的；
2、 增值税：符合缴税条件的需要缴增值税，详见2019年45号文件，一般情况下，房产企业的财政补贴收入都不用缴。
3、 土地增值税：目前主流的规定是冲减成本的多，因为从本质上就是对相关成本一种的补偿。我也认为这个观点是正确的，这部分并不符合土增税收入的规定。但是冲减成本就意味着加计30%部分的基数变小了，增值额相对变大，如果理解这一点的话，我们的筹划思路就不远了。
四、 红线外的支出
关于红线外的支出如何扣除，是大家最不愿意讲出来的，因为相关税法上没有明确规定，只能通过原理推导出来。开发项目能不能扣除这个成本，有时候凭的是当地的关系。下面也分三个税种表述：
1、 企业所得税：与土地竞拍相关承诺的红线外支出（政府红头文件明确），本质上是土地价格一部分，税前扣除有理有据（也有理解为捐赠）。如果企业自行决定的支出，估计扣除的难度特别的大！只能形成了捐赠处理；
2、 增值税：因为没有收到对价，只能算是视同销售，那么就要看是否符合视同销售条件，例如是给政府部门承诺的道路等（社会公共用途），那么可以不算增值税上的视同销售。
3、 土地增值税：目前主流的规定是不允许作为成本支出的多，就算本质上是土地价格一部分，但不符合土增税扣除的要件。
所以，无论房地产企业还是其他企业，红线外的支出，一般都是需要尽量通过商业模式的改变来回避上述问题的，具体在此不表。
五、成本分摊
1、成本分摊基本方法：土地成本占地面积法（先横后纵式）、建安成本按建筑面积。
2、八仙过海、各显神通的其他方法：层高系数法、销售单价法、预算成本法、不摊土地成本法、只摊建安成本法等等。
这些方法都是在直截了当的解决普通住宅20%增值率、土增税综合税负问题。
六、车库成本分摊
对于车库成本问题，我认为车库分类分的越细，越能显示出问题：1、产权车库 2、地下人防车位 3、无产权非人防车位 4、公共配套（或是全体业主共有部分）改建形成的车位。争议最大就是3和4两个。
无产权非人防车位基本原则：出售的话应并入其他房产类型，出租的话成本保留，不计入清算范围，赠送的就随销售房产类型处理。
公共配套（或是全体业主共有部分）改建形成的车位：各有各的说法（物权法的复杂性），详情咨询当地税务局。个人观点，成本可以扣除，租金收入还是出售收入视情况而定。
七、销项税额抵减额
关于土地价款形成的销售税额抵减额，在会计上处理是冲减销售成本的。但在土增税的方面没明确规定：目前三种理解都有，详情请咨询当地税务局。1、不冲成本也不计收入、2、做收入、 3、单独冲减成本。三者优势排名为：1项优于2项优于3项。
八、装修的决策机制
房产是否装修，肯定会影响土地增值税，有方案是分开装修，有方案加入装修，有些人不理解，专门走一条路。是否装修核心的思路就是装修形成的利润转移与装修成本形成加计扣除30%部分对项目总体现金流量（利润）的影响。考虑这类问题，一定要看项目现金流量（利润），并且不光是看本房产项目的，还要看单独装修企业的形成现金流量，这样的情形下企业所得税、增值税、土增税都是需要综合考虑的。
综上所述，我把自己学习的心得体会写出来，希望大家看了批评指正。实践是检验真理唯一的标准。从实践中来，再进行理论归纳学习，再进行指导实践工作，如此反复，愿与大家共同进步！
