《上市公司执行企业会计准则案例解析(2020)》(中国证券监督管理委员会会计部 ,中国财政经济出版社2020.6)案例5-01《工程在建阶段的土地使用权摊销应计入在建工程成本,还是当期损益?》章节认为,土地使用权在房屋建造期间的摊销,是建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,属于自行建造固定资产的成本,应计人在建工程成本,而不应当直接计入当期损益。
财税微波认为,此举将导致该房屋在计算房产税时难度加大,增加了企业涉税风险,企业会计需要注意固定资产的核算。
通常情况下,企业取得的土地使用权确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
现在,将房屋建造期间的摊销,计入自行建行固定资产(房屋)的成本,即土地使用权在此期间的部分价值计入了房屋的成本。
根据房产税的相关规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价。
在执行企业会计准则情况下,企业在核算房屋原值时,要注意将计入房产原值的土地摊销折旧单独列项。计算房产税时,房屋的计税原值要注意剔除该部分金额后,再加上地价。否则,将会造成多缴房产税。
如该案例(案例5-01)所列,计算房产税时,应将房屋建筑物原值+土地使用权账面原值2亿元(假设应全部计入房产税计税原值)-计入新厂房成本的建设期内该土地使用权的摊销金额600万元