金融机构对房地产企业融资中“明股实债”模式十分常见，具体而言指资金以股权投资形式进入目标公司，但附带回购条款，约定一定期限后，目标公司关联方或股东回购上述股权，金融机构取得的收益具有保本收益的特征。

明股实债的所得税政策主要见于《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号），核心要义是符合五个条件的混合型投资可以按“实债”进行所得税税务处理（如被投资企业支付的利息可以税前列支），虽然业界对于上述公告规定的条件之苛刻颇有微词，但最起码有了一个明确的说法。关于明股实债协议在印花税中的定性，尚未见官方明确的文件，税务界对此讨论也不多，作者提出一点粗陋见解供各位参考。明股实债协议从法律形式角度来说是一个股权投资/股权转让协议，资金提供方一般通过向目标公司投入权益性投资方式获得目标公司股权（工商变更，项目公司计入实收股本/资本、资本公积等科目），到期后目标公司关联方或股东将回购上述股权（工商变更），资金提供方实现退出。但从经济实质上来说上述股权投资及转让只是个外壳，实质是资金提供方向目标公司融资并收取利息的行为。选择按法律形式还是经济实质定性在印花税中差异还是显著的：如按法律形式定性，资金提供方注资过程作为股权投资无需缴纳印花税，但目标公司收到注资应按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，后续目标公司关联方或股东将回购上述股权时，资金提供方及目标公司关联方或股东应按产权转移数据贴花；如按照经济实质定性，则应参照借款合同来处理，如果资金提供方不是银行及其他金融组织，则资金提供方及目标公司都无需缴纳印花税，否则双方应按按借款（明股实债中相当于资金提供方以股权名义投入项目公司的金额）金额0.05‰贴花。

那么明股实债协议印花税中到底应该按法律形式还是经济实质来处理呢？作者认为印花税的天然属性是按法律形式来定性应税税目，印花税最主要的应税凭证是各种各样的应税合同（购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同等），而这些合同的定性往往要引用或参照相应的经济法（如合同法），某种意义上说印花税是建立在合同法等一些列经济法基础建立上的。除此之外我们还有必要讨论一下“实质重于形式”原则的使用范围问题，所谓“实质重于形式”原则在税法中未见并无相关释义的规定，近年来仅出现在若干反避税的税收规范性文件和个别业务规定中，除个别业务规定外，只适用于反避税的特殊事项，因此并不是一个普遍适用的基本准则。“实质重于形式”原则在印花税运用，主要是《财政部国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号），该通知规定：“　一、对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照’借款合同’税目，按万分之零点五的税率计税贴花。二、在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税”。但是这个文本身就有点自相矛盾的地方，如按照“实质重于形式”原则，融资租赁合同（含融资性售后回租）就应该“借款合同”处理，哪又何来“在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税”中的不征税一说呢，足见税法制定者对法律形式的介怀。从上文的字里行间，尤其是第二款的不征税一说，可见印花税的大原则还是参照法律形式的，所以才特别强调了售后回租的出售及购回中发生的资产转让，按法律形式来说本应该征收印花税的（可能是购销合同、或者产权转移数据等），这里为了相应国务院号召，所以做了不征税的优惠处理。除此之外，从国家税务总局公告2013年第41号所得税中对于明股的突破规定的条件之苛刻，也可以窥见国税总局的意见倾向。

综上，作者的观点是明股实债按股而非债来处理印花税。