三十年河东、三十年河西,房地产的黄金时代(暴利时代)一去不复返,转入青铜时代,虽然房价仍然维持在高位,但房企已然不赚钱了,近几年拿的项目亏损的比比皆是,掺了水分的新项目投资测算也只是略有盈利,更要命的是所谓利润往往来自于普通住宅土增退税、重大税务争议/政策不明之处可以争取到有利的处理结果、甚至是税收筹划。笔者见过最极端的例子是某项目投资测算普通住宅增值率19%,按退税处理则有不到5%的利润,如不可退税则亏损,这种项目未来实现具有重大不确定性,原因如下:其一、普宅增值率与20%红线极为接近,熟悉土增清算实务的都知道普宅自行测算增值率17%-20%之间,由于部分成本确认及分摊方法的争议性,大概率会被税务机关调整到20%以上,从而不符合免税条件,通常认为较为安全的区间是15%以内;其二、项目如何提升利润,无非是增加销售收入,降低销售成本,而这和普宅免税又是违背的,所以这种项目就像在走钢丝,左也不是,右也不是,只有中间狭小的安全空间,但要实现,变数太大。从某种意义上来说,税务的管控与实现能力成为房企核心竞争力之一,税务能力的高下,决定了你能不能拿项目、能不能赚钱,对于房地产税务从业人员而言既是机遇也是挑战,所谓有为才有位,税务的重要性及价值正在被逐渐挖掘与发现的过程,我们欣喜的看到越来越多房企配置专职税务岗,个别房企税务已经成为一级部门,但与此同时也得承认税务在对内对外都处于相对弱势的地位,管理层对于税务认识也有所偏差(比如将税务定义为公关部门或者财务分支部门),税务职业发展空间也有限,如何将税务工作做好仍然是个需要深入思考的问题。