实务研究
土地增值税
这种土地增值税计税收入的计算方法正确吗?
发布时间:2020-06-15  来源:品税阁 
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昨天本公号发了篇关于房企销售开发产品(一般计税)土地增值税计税收入如何确定的帖子,说到了土增税计税收入计算的两种方法,事后有网友跟我们探讨这两种计算方法的正确性和合理性。故现在从政策原理角度,结合数学方法进行推导,试图证明计算方法的正确性。先看昨天的案例简介:

【案例】品税阁房地产开发公司(一般计税方法),销售一套住房收取含税销售收入为1110万元,假设对应的土地成本为400万元,该项目已完工,并达到清算条件。(假设税率为11%。为便于分析,不考虑其他任何开发成本、开发费用、加计扣除、税金等因素)       

A、会计处理为:           

借:银行存款    1110           

贷:主营业务收入  1000                   

应交税费---应交增值税(销项税额)110

 借:主营业务成本 400        

         贷:开发成本  400  

借:应交税费---应交增值税(销项税额抵减)39.64400/1.11*11%                        

      贷:主营业务成本  39.64    

B、品税阁观点:土地增值税计税收入的两种算法:

方法一:1110-1110-400*11%=1039.64

方法二:1000+39.64=1039.64

 

 

【方法一的推导过程】

第一步:看总局201670号公告第一条:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

也就是说,计算土增税计税收入必须要搞清楚销项税额到底是什么?如何计算?

第二步:看《增值税暂行条例》第五条:纳税人发生应税销售行为,按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额,为销项税额。销项税额计算公式:销项税额=销售额×税率。

也就是说,该文件对如何计算销项税进行了明确,其中销售额的确定是关键。

第三步:看总局2016年第18号第四条:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)

也就是说,该文件明确了房企一般计税销售额的计算方法,即差额计算。

第四步:综合以上三个文件,依次代入每步得出的结论,可以得出:

房企(一般计税)土增税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-销售额*税率=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)*税率。(公式一)

具体到本题,土增税计税收入=1110-1110-400/(1+11%)*11%=1039.64万元。

 

 

 

 

【方法二的推导过程】

用数学方法进一步分解第四步的公式一可以得出:

土增税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)*税率

=全部价款和价外费用-【全部价款和价外费用÷(1+税率)*税率-当期允许扣除的土地价款÷(1+税率)*税率】。(简称公式二)

公式二中“全部价款和价外费用÷(1+税率)*税率”即会计上计提的销项税额,“当期允许扣除的土地价款÷(1+税率)*税率”就是(财会[2016]22号)中第一条第2点的“销项税额抵减额”。

将上面这个结论代入公式二得出:销售额=全部价款和价外费用-【全部价款和价外费用÷(1+税率)*税率-当期允许扣除的土地价款÷(1+税率)*税率】

=全部价款和价外费用-【会计上计提的销项税额-销项税额抵减额】。

具体到本题,土增税应税收入=1110-110-39.64=1000+39.64=1039.64万元。

 
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