实务研究
土地增值税
一个美丽的陷阱——土地增值税暂不征收
发布时间:2020-03-04  
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税法上有三个概念——免征、不征收、暂免(暂不征收),乍一看觉得三者是一回事,实际上三者绝然不同:所谓免征,是本来是应税的,由于税收优惠予以减免;不征收说的是压根就不是应税项目,并不是什么税收优惠;而暂免(暂不征收)是“先放你一马”(暂时减免征税),后面再“一把算账”。

 

土地增值税最有名的暂不征收,应该是《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔201857 号)规定的若干情形(如合并、分立、改制重组等)。暂不征收虽名义上是一项税收优惠,但贸然使用很可能“反受其害”。

 

作者有个爱举例子的好习惯,例子如下:

 

A公司有块土地,转让所得,转让含税对价2.18亿元,进项专票上注明进项税额0.18亿元,现A公司拟与B公司合并为AB公司(上述企业都非房地产开发企业),合并时该土地评估价/公允价为3.27亿元,AB公司成立后将上述土地自建商业,投入运营使用一段时间后转让取得含税销售收入10.9亿元。下表列示了享受土地增值税暂不征收政策与否的差异:

  

上例中,由于合并环节适用了暂不征收政策导致整体土增税多交了0.35亿元,代价不可谓不大(当然实务当中需考虑合并环节提前缴纳土增税的资金占用成本)。为什么用了暂不征收的优惠政策,土增税税负反而增加了?主要原因:一、土增税实行的是四级超率累进税率,在总增值额一定的情况下,通过分切增值额,可以降低各部分增值率,从而降低适用税率;二、暂不征收不同于免征,前面暂未缴纳的税款,会在后续纳税环节“补回来”,所以就算没有税率差,也只是个缓税的作用,而非减税的作用,暂不征收的情况下上游环节未缴纳土增税,后面的成本扣除只能按上游的原始成本,而不能按转让环节的评估价/公允价等来调整确认。

劲酒虽好,不要贪杯;优惠虽好,须得小心!

 
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