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非房企开发旧改项目该如何利用自身优势?
发布时间:2020-01-10  作者:孙梦颖 
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前段时间笔者在公司接待了一位制造业公司的老板,以下简称A企业。通过了解发现,A企业是一家老牌制造业公司,20年前A公司在A地购买了一块土地,现阶段由于当地城市规划发展的需要,该地块需要被改造。经了解,项目大概情况如下(以下数据为假设数据)

01

企业目前有两种方案可以选择

1、自行改造;

2、政府收储。

 

02

其他资料

1、自行改造下,企业需补交3亿元的土地出让金(因土地性质发生改变);

2、评估公司评估的项目拆迁补偿费为2.5亿元;

3、企业按照25%的税率缴纳企业所得税;

4、企业拥有自己的研发部门,在行业内有多项专利技术。

通过了解大致情况后我们发现,自行改造下,假设项目整体转让价格为13亿元,预计缴纳3亿元土地出让金,评估机构评估的拆迁费为2.5亿元。此时项目转让溢价为7.5亿元(不考虑其他费用的情况下),企业因此项业务预计将缴纳1.875亿元的企业所得税(7.5亿*25%)。

 

根据此种情况,我们可以从以下几个角度考虑:

1、自行改造下,需要成立项目公司。需要进行股权架构与层次的制度设计与安排,而且在公司的注册地点方面需要慎重考虑;

2A企业拥有自己的研发部门,在行业内拥有多项专利技术,我们可以利用公司拥有的知识产权和国家专利,申请成为高薪技术企业,享受15%企业所得税的优惠政策。此情况下缴纳企业所得税:7.5亿元×15%=1.125亿元,可以有效降低企业所得税;

3、争取政策性搬迁优惠政策。如果是商业性搬迁或自行搬迁,现时发生的拆迁补偿款要计入当年的应纳税额所得额;如果是政策性搬迁,则搬迁补偿收入可以在扣除相关费用、损失后,就其差额部分待搬迁完成后清算交税;如果五年内没有搬迁完成,则进行清算交税。

假设是政府收储的情况下,假设政府收储后以招拍挂形式将土地出让,A企业将获得土地返还款12亿元,此时A企业承担相应企业所得税12亿元×25%=3亿元(不考虑相关税费)。

 

什么是政策性搬迁?

201240号公告第三条企业政策性搬迁,是指由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一,提供相关文件证明资料的,属于政策性搬迁:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

 

为什么要争取政策性搬迁?

1、企业取得搬迁收入,不立即作为当年的应税收入,而是在搬迁周期内,扣除搬迁支出后统一核算。

2、给予最长5年的搬迁期限。

3、以前年度发生尚未弥补的亏损,搬迁期间可从法定弥补亏损期限内减除。

 

【相关政策指引】

A.企业所得税

40号文第四条中,还有两条规定:

1、就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项,单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的,应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理,不得执行本办法规定。

2、虽然符合政策性搬迁范围,但是没有在搬迁开始年度至第2531日前,向迁出地和迁入地税务机关报送规定资料的,除了经税务机关认可的特殊情况外,也只能按照非政策性搬迁进行税务处理。

 

B.增值税

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增增值税试点的通知》(财税〔201636号)附件三营业税改增增值税试点过渡政策规定:土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

 

C.土地增值税

1)国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发〔1995110号)规定:因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税,因此,政策性搬迁企业收到的补偿款不用缴纳土地增值税。 

2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的,免征土地增值税:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

3)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条()项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

 
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