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房地产企业未收到的预收款,增值税、土地增值税、企业所得税需要缴纳吗?
发布时间:2020-01-08  作者:威德税务 
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网上朋友(微信公众号的粉丝)私信咨询我,问题如下:

 

“房地产企业在预售阶段,销售合同的付款方式约定交款日期,分期或者按揭,均约定日期,但是由于种种原因,客户剩余款项未交款或者按揭未放款,这一部分需要预缴增值税、土增税和所得税吗?”

 

我回答说:“预收阶段按实际收款时间交税。”

 

然后网上朋友回复说:“但是我这边税务局要求,预售阶段,不管分期或者按揭,只要合同约定了时间,未收到款也缴纳这三个税种,这搞得我们一头雾水,税局还说政策很明确。”

 

那么该网友咨询的问题,税务文件对增值税、土地增值税和企业所得税究竟是如何规定的呢?

 

增值税规定:

 

房地产企业预售阶段属于预收款方式销售房地产项目,根据营改增36号文件规定的纳税义务时间,以及总局2016年第18号公告第二节“预缴税款”第十条规定:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

 

18号公告规定房地产公司在收到预收款时预缴增值税。而上述问题由于购房人延期付款或者按揭未及时到账等原因,房地产公司没收到预收款,根据纳税必要资金原则,18号公告明确规定只有在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税,也就是说没收到预收款,此时无需预缴增值税。

 

这是预收阶段增值税预缴的规定。

 

土地增值税规定:

 

由于土地增值税按项目为单位计算,而一个开发项目跨期段则2年,长则35年。所以《土地增值税暂行条例实施细则》规定项目未竣工结算前均取得的房地产收入,采取预征方式预征土地增值税。其第十六条原文规定如下:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”

 

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)文件第十四条对细则十六条又进一步解释:

 

“十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题

 

根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补;……”

 

上述文件规定房地产公司预售阶段取得的收入按规定预征土地增值税,所以说还是强调实际“取得”时预缴土地增值税,并没有说按合同约定的收款时间预征土地增值税。

 

如果上述文件描述的还不清楚,那么请看营改增后70号公告:国家税务总局公告2016年第70号:《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》

 

“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

 

……为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

 

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

 

由于营改增交纳增值税,增值税属于价外税,因此预收款含增值税时,需要考虑将增值税剔除计算土地增值税。70号公告规定土地增值税预征的计税依据为不含预缴增值税税款的预收款。可以看出,土地增值税预征的计税依据与增值税预缴的预收款是同步的,假如还未预缴增值税,何来上述公式的预收款,也就何来土地增值税的预征计征依据。

 

企业所得税规定:

 

房地产企业所得税规定,国税发[2009]31号文件是专门对房地产企业所得税的文件。所以我们看31号文件如何规定的?

 

首先纠正一个概念问题,房地产企业预售阶段收取的房款,在增值税和土地增值税上,为预缴或预征,但是企业所得税,不能称之为预缴或预征,准确说就是“收入确认”缴纳企业所得税。根据31号文件,预售阶段收取的房款即收入达到确认条件,所以需计算收入缴纳企业所得税,预缴只出现在季度上。这是我们许多房地产财务朋友经常误口或者模糊不清的地方。澄清这个问题后,我们看看31号文对收入确认条件规定:

 

“第六条  企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:

 

  (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。

 

  (二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

 

  (三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

 

  (四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ……”

 

第六条规定了企业所得税收入确认条件,需要分不同的付款方式:一次性收款的,以实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现;分期收款方式,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

 

也就是说,如果约定分期的,企业所得税应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。如果付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。而银行按揭的,以实际收到款项之日确认收入时间。

 

通过上述分析,纠正下我的答复。对于企业所得税来说,如果是分期收款的,收入确认首先应以合同约定的付款日期,提前付款的,按实际付款日期确认收入。如果按揭的,应按到款时间确认收入。

 

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