一、自然人取得房屋租金个人所得税相关要素
所得项目：财产租赁所得
法定税率：20%
优惠税率：出租住房的，减按10%
【据实征收】计税公式（月租金不超4千元）：
应纳个人所得税税额
＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元/月为限）-税法规定的费用扣除标准（800元/月）】*适用税率
【据实征收】计税公式（月租金超4千元）：
应纳个人所得税税额
＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元为限/月）】*（1-20%）*适用税率
A. 不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税
B. 除费用扣除标准外，其他费用扣除项目均需凭合法有效凭证
应税所得率：各地不一，详询当地税务机关，如深圳市个人出租房屋的应税所得率为5%。
【核定征收-应税所得率】计税公式：
应纳个人所得税税额
=不含税的租金收入*应税所得率*适用税率
A、不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税
B、适用情形：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用
带征率：各地不一，详询当地税务机关，如江门市个人出租房屋的带征率细分为“”出租住房月租金1000元以下的，0；出租住房月租金1000元以上（含1000元），2000元以下的，0.7%；出租住房月租金2000元以上（含2000元）、出租非住房，1.2%。
【核定征收-带征率】计税公式：
应纳个人所得税税额=不含税的租金收入×带征率
A、不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税
B、适用情形：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用
【注意】
1、实务中，同一地区的同一业务，不可能存在同时可以适用应税所得率和带征率的情形，应注意区分，提前了解当地政策，做好税负的测算；
2、带征率，有些地方也叫做征收率，但是内涵是一样的。
二、自然人一次性取得房屋租金个人所得税计算分析
我们知道，自然人一次性取得租金收入的增值税处理，可以在对应的租期内进行分摊，分摊后月租金不超10万元，免征增值税；对于分摊后月租金超10万元的情形，不免征增值税，在计税时不再分摊，换算为不含税销售额后直接全额计税。
【推荐阅读】《【解税吧】自然人税收—增值税（10）自然人一次性取得房屋租金的增值税处理》
那么，自然人一次性取得租金收入，个人所得税该如何计算？
如果不能分摊计算，减除项目只能算一次的话，税负会很高！这是很多朋友担心的。
如果可以分摊计算，依据是啥？又该如何分摊计算，和一次性取得租金收入的增值税一样吗？
不着急，咱们一一进行分析。
1、财产租赁所得个人所得税计税周期
个人所得税法规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
个人所得税法实施条例规定，财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
问题的关键就转化为：如何正确理解“以一个月内取得的收入为一次”？
【疯狂税客】认为，“以一个月内取得的收入为一次”，应是一个月内取得的对应一个月的收入。这里有两个关键点：
“取得”：应是实际取得，落袋为安。
“一次”：一个月内取得的对应一个月的收入为一次，其对应的各项减除费用，亦然。
A、一个月多次取得租金，实质为一月一次。比如，月租金1万元，出租人在一个月内分3千、3千、1千共3次收取，其实质是，一个月收取一个月的租金。
B、一个月一次取得租金，实质为一次性收取多月多次。比如，月租金1万元，出租人一次性收取12万元的租金，其实质是，一次性收取12次（12个月）、每次1万元的租金。
2、财产租赁所得个人所得税扣缴时点
《个人所得税法实施条例》第二十四条扣缴义务人向个人支付应税款项时，应当依照个人所得税法规定预扣或者代扣税款，按时缴库，并专项记载备查。
前款所称支付，包括现金支付、汇拨支付、转账支付和以有价证券、实物以及其他形式的支付。
《个人所得税扣缴申报管理办法（试行）》第十条扣缴义务人支付利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得或者偶然所得时，应当依法按次或者按月代扣代缴税款。
准确理解了“以一个月内取得的收入为一次”后，剩下的问题就迎刃而解了。
一次性取得租金收入，其实质不是一次性取得多月多次嘛，既然财产租赁所得的计税周期为“每次”，出租人实际上是一次性取得多次，问题就简单了：有多少次的收入，就算多少次的个税，之后的，简单的算术求和即可。
3、 自然人一次性收取房屋租金个人所得税案例
【案例1】2019年1月1日，自然人甲某与A公司签订房屋租赁合同，约定每月租金10.5万元（每年递增5%），租期自2019年1月1日至2021年12月31日，每年1月10日一次性收取当年全部租金。2019年1月10日，自然人甲某一次性收A公司当年租金126万元。该房屋为住房，当地城建税税率为7%，A公司要求开具增值税普通发票，个人所得税采取据实征收方式，不考虑其他因素。
【分析】
步骤一：将一次性租金换算为不含增值税的销售额
126/（1+5%）=120（万元）
步骤二：将一次性租金在对应的租金内平均分摊
120/12=10（万元）
步骤三：增值税判断结果
其他个人甲某一次性取得不动产租金收入，在对应租期内平均分摊后，月租金不超10万元，符合“小规模纳税人免征增值税（月销售额3-10万元）”优惠条件，免征增值税。
步骤四：确定取得租金收入次数
一次性收取2019年全年租金，其实质是，一次性取得12次租金收入。
步骤五：计算每次租金收入应纳的个人所得税
计税公式（月租金超4千元）：
每次应纳个人所得税税额＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元为限/月）】*（1-20%）*适用税率
=【10.5－0.08】*（1-20%）*20%*50%
=0.8336（万元）
步骤六：计算一次性租金收入应纳的个人所得税
应纳个人所得税税额合计
=0.8336*12
=10.0032（万元）
【案例2】接【案例1】，2020年1月10日，甲某一次性收取A公司当年度租金132.3万元（在2019年基础上递增5%）。该房屋为住房，当地城建税税率为7%，A公司要求开具增值税普通发票，个人所得税采取据实征收方式，不考虑其他因素。
【分析】
步骤一：将一次性租金换算为不含增值税的销售额
132.3/（1+5%）=126（万元）
步骤二：将一次性租金在对应的租金内平均分摊
126/12=10.5（万元）
步骤三：判断结果
其他个人甲某一次性取得不动产租金收入，在对应租期内平均分摊后，月租金为10.5万元，超过10万元，不符合“小规模纳税人免征增值税（月销售额3-10万元）”优惠条件，不能免征增值税。
步骤四：应纳增值税及其他税费
应纳增值税=132.3/（1+5%）*1.5%=1.89（万元）
应纳城建税=1.89*7%*50%=0.06615（万元）
应纳教育费附加=1.89*3%*50%=0.02835（万元）
应纳地方教育费附加=1.89*2%*50%=0.0189（万元）
应纳房产税=（132.3-1.89）*4%*50%=2.6082（万元）
步骤五：确定取得租金收入次数
一次性收取2019年全年租金，其实质是一次性取得12次租金收入。
步骤六：计算每次租金收入应纳的个人所得税
计税公式（月租金超4千元）：
应纳个人所得税税额＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元为限/月）】*（1-20%）*适用税率
=【132.3-1.89-0.06615-0.02835-0.0189－2.6082】/12*（1-20%）*适用税率
=10.6407*（1-20%）*20%*50%
=0.851256（万元）
步骤七：计算一次性租金收入应纳的个人所得税
应纳个人所得税税额合计
=0.851256*12
=10.215072（万元）
