1.以继承、赠与方式转让房地产的,属于无偿转让房地产的行为,不属征收土地增值税的范围.
2.房地产出租.出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属征收土地增值税的范围.
3.房地产抵押.在抵押期间不征收土地增值税.待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围.
4.房地产交换.交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围.但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.
5.以房地产进行投资、联营.对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产——作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.但对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用免征收土地增值税的规定.
6.合作建房.对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税.
7.企业兼并转让房地产.在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.
8.房地产的代建房行为.这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为.对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围.
9.房地产的评估增值.房地产的评估增值,没有发生房地权属的转让,不属于征收土地增值税的范围.
10.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物.国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可以免征土地增值税.
此外,对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,《实施细则》规定免征土地增值税.
掌握上述规定对于土地增值税进行合理避税十分关键.比如,两个关联企业之间交换房地产,按规定双方都应缴纳土地增值税,但如果采取股权投资的方式,则双方都无需缴纳土地增值税.即双方均以不动产向对方投资,按照不动产的评估价计算持有对方的股权比例.从整个集团利益来看,根本没有任何损失.
