来源：智慧源 作者：牛鲁鹏

2015年12月31日，江苏省地方税务局发布了苏地税规[2015]8号文件——《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》。

一直以来，青岛、大连、江苏等地的税收管理一直走在全国的前列，起到了先行先试的带头作用，但是2012年江苏地税发布的《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)文件后，因为政策上对土地增值税征管收紧，一时引起了业界的争议。本次苏地税规[2015]8号的出台，能否纠偏呢?且听牛老师点评分析：

江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告

苏地税规[2015]8号          2015.12.31

根据《中国人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下：

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。

点评

在清算单位的划分上，该文件仍然延续了苏地税规[2012]1号文件精神，认可企业的自行分期。根据执业实践，一般情况下，企业地块越大，清算时整体土地增税税额越低，对企业越有利，因此不建议企业进行分期。

对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

点评

对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。这里对整体开发项目的清算单位进行了明确，减少了财务人员的猜测，也相应降低了主管地税机关的操作空间。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

点评

(一)2015年9月30日，国家税务总局在总结部分地区有效做法和先进经验的基础上，发布了税总发[2015]114号文件——《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》，其中土地增值税申报表中把开发产品分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三类。对于之前土地增值税清算时，到底分为几类给予了明确，节税了各地地税割据的混沌状态。而该文件和总局统一了分类口径，把苏地税规[2012]1号文件中“其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅)”进行了拆分。

二、关于土地成本分摊问题

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。

点评

本文件对于地下建筑是否应该分摊土地成本给出了答复，依据是能否办理产权证，如果地下室、地下车库能够办理产权证，则应分摊土地成本，否则不得分摊。

在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本;不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

点评

土地成本分摊方法上，本文明确，除了常用的占地面积法、基底面积法外，不能直接归集时，土地成本可以按照建筑面积法;并且提到税务机关认可其他合理方法，对引入层高系数法保留了想象空间。

三、关于人防工程成本费用扣除问题

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

点评

苏地税规[2012]1号文件中规定：人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

本次一改以往扣除前提，不论开发商是否从中收益(出租、出售)，均可扣除。

四、关于车库(车位、储藏室等)问题

(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

点评

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)第四条第(三)款的规定如下：

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

综上分析,本次江苏地税对不能办理产权证的车库(车位、储藏室等)，采用了实用主义政策，无收入时成本由可售面积分摊，企业有收入时则要把收入计算在内。

(三)随房附赠的车库(车位、储藏室等)，无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

点评

随房附赠的车库(车位、储藏室等)，成本归集时体现了客随主定的原则。

五、关于装修支出问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计收入也不允许扣除相关成本费用。

点评

江苏地税区分了硬装和软装，硬装继承了苏地税规[2012]1号文件的精神，本次对软装的收入和成本的处理也进行了明确，减少了模糊地带。

六、关于新建房问题

房地产开发企业建造的商品房(不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋)，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。

点评

这一条刨除了已转为固定资产的商品房，暗示转为固定资产后再转让，要按照转让旧房计算土地增值税。转为固定资产后可以计提折旧，降低企业所得税;但旧房的土地增值税方法不同于新建房，因此转固前需要考量土地增值税和企业所得税的平衡。

非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内(含)转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。

本公告自2016年3月1日起施行，《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第一条、第二条、第四条第(一)项、第五条第(二)项和第(三)项，《，《江苏省财政厅江苏省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》（苏财税〔2007〕45号)第四条同时废止。

点评

本次政策的重新发布，确实有一些亮点，但是仍然存在些许遗憾，例如，本次对苏地税规[2012]1号中引起争议的“委托贷款的票据土地增值税前扣除”和“红线外配套设施的成本的扣除”，只字未提，体现了政策制定者的保守性。

(1)委托贷款

而就苏地税规[2015]8号文件出台前不久， ，天津市地方税务局于2015年10月16日《关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2015年第9号)文件，其中第七条第(三)款规定，“通过银行取得委托贷款的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”

目前房地产企业融资难是个行业难题，是国家在宏观调控的一个必然结果。但是如果把房地产开发项目比喻为一个孩子，“让孩子出生，但是却不给他吃的”，企业绝不会坐以待毙，那么难免会再出现“邯郸金世纪”的案例。

(2)红线外配套设施扣除

目前国内存在三种做法，(1)湖北的鄂地税发〔2013〕44号文件规定，有关联有依据可扣除;(2)广西的桂地税发[2008]44号文件规定，项目立项时确定的可扣除;(3)而江苏是部分青红皂白，一概拒绝，具体见江苏的苏地税规[2012]1号文件。

我们知道，很多时候房地产企业是被迫在红线外建设配套设施的，例如市政道路、桥梁、河道亮化等，很多时候也是政府出让土地时的前提条件，但是企业投资建好后，土地增值税税前扣除时，政府和地税却踢起了皮球。一句话，政府转型还任重道远，企业拿地前也要做好税负测算。

综上，当经济不景气的时候，税务机关完成征税任务都勉为其难的时候，不可能会给房地产企业发年终红包，这个只是中性的文件，并没有什么利好，并不值得欢呼雀跃……