2015年3月30日，财政部、国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，从2015年3月31日起，个人转让住房享受营业税优惠的时间条件由原来的“满5年”调整为“满2年”，但需要注意的是，征纳双方在执行个人转让住房营业税优惠政策时，不仅要关注时间条件，还需注意其他相关事项。
一、除时间条件外的其他条件
《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第五条规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”据此，各地大多自行制定了普通住房标准，虽略有不同，但一般将单套建筑面积不超过144平方米的住房作为普通住房。此外，（（关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[20051172号）第六条规定，对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。因此，个人转让住房是否能享受营业税优惠政策，除了关注转让住房的购房时间条‘件，还要看转让住房的住宅小区建筑容积率、单套住房的建筑面积以及实际成交价格等是否符合规定。
二、办理减免税的具体程序及所需资料
《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第（二）、（三）款规定，2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
为进一步方便纳税人办理个人转让住房营业税税收优惠手续，从2014年10月1日起，按照《全国县级税务机关纳税服务规范》的相关规定，纳税人只需提供《纳税人减免税申请表》、房屋买卖协议原件及复印件、房屋产权证原件及复印件、契税完税凭证原件及复印件、交易双方身份证明原件及复印件，在办税服务厅窗口开具房产转让发票时即可直接享受税收减免优惠，这不仅减少了办理减免税优惠需提供的相关资料，也简化了相关审批程序，极大地方便了纳税人。
三、几个其他应关注的事项
1．关于如何确定购买房屋的时间。个人购买房屋的时间应区分不同情况确定，国税发[2005]172号文件规定，个人购买住房进行纳税申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
2．关于转让非普通住房实行差额征税的规定。国税发[2005]89号文件规定，对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
3．关于转让住房开具发票的规定。国税发[2005]89号文件规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。在目前的实际操作中，是由纳税人持转让住房合同、原购房发票、房屋权属证书、身份证件等资料，到地方税务部门申请开具发票。
4．关于转让住房成交价格的确定。房屋成交价格是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。目前，为防范存量房交易中“阴阳合同”形成的税收风险，税务机关在实际执行中应对纳税人所申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。
