作者：刘天永

房产税是人类税制史上一种古老的税种，在世界上有着悠久的历史，如欧洲中世纪的“窗户税”、“灶税”、“烟囱税” 等；中国周朝的“廛布”，唐朝的间架税，清初的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国的“房捐”等。如今，我国虽没有针对个人住房征收房产税的法律规定，但在国外，房产税已成为地方主体税种。据统计，OECD 国家房产税占地方财政收入的比重约43%。例如，在美国，房产税收入约占地方财政收入的30%；在英国，住宅税（包括住宅税和营业性房产税） 是最大的地方税种，也是地方财政收入的主要来源，其中，英格兰 45%左右的本级收入来源于住宅税；加拿大、新西兰等国的房产税在地方收入中也占据较高比重。那么我国的房产税究竟何时会面向个人住房开征呢？下面，从我国房产税税制的演变以及目前的政策导向来分析。

　　中国房产税税制的演进

　　中国于1950年1月由政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。1951年8月，政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1984年，改革工商税制时确定对企业恢复征收城市房地产税，同时，鉴于中国城市的土地性质为国有，使用者没有所有权的实际情况，因此，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，于同年10月1日起开始实施，专门针对内资企业和本国个人拥有的房产征税。而对涉外企业和个人所有的房产依旧征收城市房地产税，这样中国在房产上实行内外有别的两套税收制度。

　　2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。至此，中国现今的房产税最终成形，房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，征税对象是房产，计税依据是房产余值或房屋租金，并分别按照1.2%和12%的税率缴纳，同时规定就个人所有非营业性住房等五种情形免税。即中国现行房产税是只对经营性房产征税，而对非经营性房产不予课税。

　　随着市场经济的蓬勃发展，旧的房地产征税制度已经难以遏制中国房地产泡沫的迅速滋生，靠单独的市场机制分配住房也有失公平，而房产税的调节手段也没有体现其应有的价值。目前，房地产交易环节税负过高，税收调节并未取得财富合理分配的成效，房产税的有效改革已经成为国人谈论的焦点。

　　设置房产税的初衷是把开发、流通环节的税向持有环节转移，从而规范房地产领域的税费体系。因此，中国房产税改革最初定位是物业税。2010年5月31日，国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，指出逐步推进房产税改革，从政策层面上将物业税转向了房产税。2011年1月28日，重庆、上海两地经国务院同意，颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行规定。2011年1月28日，国家在上海和重庆两地就部分个人住宅征收房产税开始试点。如今，试点已经三年多了，就上海和重庆两城市房产税试点成效，大家普遍的观点是未能取得良好效果，未能实现政策初衷。另外，因社会关于房产税征收合法性的讨论过于激烈，法学界多位学者一致认为，房产税的扩围应严格遵守税收法定主义的原则，待针对居民住房征收房产税通过立法之后进一步推行，因此，房产税开征试点暂未扩围。

　　国外房产税税制的概况

　　自房产税试点改革以来，关于房产税是否扩围、是否走向立法的争论一直不绝于耳，抛开这些争议之后，我们对几个房产税税制设计较为成熟国家的房产税情况做一个简要介绍，以期对读者关于我国房产税税制改革的走向做一个参考。

　　第一， 纳税人的确定。不同国家和地区对房产税纳税人的界定有不同规定，但综合来看，基本上都是以房产的保有人为纳税人，包括房产的所有人和使用人。在美国的房产税制度中，明确规定拥有房地产的自然人和法人为纳税人。而荷兰房产税的纳税人是房屋的消费者或使用者，英国则是年满18 周岁的房屋所有者，日本是法律意义上的产权所有人，而我国台湾地区则明确规定房屋的使用人或承租人为房产税纳税人。

　　第二， 课税对象的确定。美国对房屋和土地直接征收地产税，加拿大以土地和房屋的评估总值为计税依据，征税对象几乎涵盖了所有房产和地产，甚至设备和设施。

　　第三， 税基税率的设置。目前，有相当一部分国家和地区不仅对城市征税，农村也在征税范围内，如美国、加拿大、澳大利亚等；其中，美国对房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20％到100％不等）课税。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3％。由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收，除马里兰州去年将征税权上收到政府之外，其它49个州都是归地方政府征收。

　　第四， 房产评估体系的完善。征收房产税的必备条件除设立相应的财产评估机构外，还应包括财产登记和信息管理等。因此，世界各国的通行做法是建立完备的房产评估体系。例如，波兰为有效监督房产税的征收，建立两个专门收集数据的登记部门，地方政府在房产税征收过程中，将自身记录与这两个部门比照，以保证税收征管的全面高效。再如英德等国为有效评估计税价值，专门设立房地产评估机构和专业评估师，而美国则在各地设置与征收机构分开的评估官，并委托社会评估机构进行评估，以保证财产评估的高效、准确。

　　中国房产税制的走向

　　当前，房产税改革步入加速期。十八届三中全会作出《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确提出“加快房产税立法并适时推进改革……”由此凸显探究房产税这一综合概念的重要意义。作为房地产开发、交易、保有等各环节税收的统称，房产税主要涵盖营业税、所得税、土地增值税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税等内容。而房产税作为保有环节最为重要的税收，是房产税的重要组成部分，推进房产税的改革，毫无疑问需要在房产税改革定位和制度设计层面寻找突破口。

　　据业内人士透露，中国最早在2015年启动全国范围的房产税，新税将把房产税和城镇土地使用税合并，即“房地合一”。国务院发展研究中心工作人员表示，目前全国人大正在起草房产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房产税列为地方税种。城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产余值（或租金）征税。房子是建在土地上的，将这两个税种合并之后，计税依据和税基就发生了变化，合并后的房产税将按照房子的市场评估值来征税。

　　综上所述，房产税在新中国的发展，经历了一个由合到分，分久趋合的过程。房产税的发展过程一方面说明，税法在不同的时期其侧重点有所不同。房产税最初的职能侧重于筹集财政收入，但随着社会的发展变化，其调节社会经济杠杆的功能越来越得到重视。另一方面也说明，税种的设置应具有一定的科学性和前瞻性，否则，最终会因为不能适应社会发展而被迫修改甚至废止。另外，需要注意的是，税法本身属于法律的范畴，而保持法律的相对稳定性是法律制定的基本原则之一，这是保持法律权威性的要求，更是历史经验的总结。■