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房产税
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房屋、建筑物的分类核算对房产税计税依据的影响
发布时间:2015-01-13  
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房屋、建筑物的分类核算对房产税计税依据的影响

 

   《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税分从价计征与从租计征两种方式,其中从价计征按房产原值一次减10% - 30%后的余值为计税依据,税率为1.2%,没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。作为房产税的计税依据,房产原值直接影响着房产税缴纳的多少,而房产原值主要取决于企业按照《企业会计准则》的规定对房屋、建筑物的确认和计量情况,具体表现为固定资产卡片中房屋、建筑物的划分和计价。

 

    一、房屋、建筑物的定义解释

 

    房产税的征税对象是“房产”。根据《财政部国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地字[1987]3号),“房产”是以房屋形态表现的财产,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。财税地字[1987]3号文还以列举的形式强调了独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产,不缴纳房产税。

 

    中国社会科学院语言研究所词典编辑室编的《现代汉语词典》对建筑物和构筑物分别给出两个定义:建筑物专指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,如住宅、厂房、车站等。构筑物是特种工程结构的通称,指一般不直接在里面进行生产和生活活动的工程建筑,如水塔、烟囱等。

 

    综上所述,税法把广义的建筑物分为两大类,即房屋和独立于房屋之外的建筑物;<现代汉语词典》把广义的建筑物分为狭义的建筑物和构筑物两大类。笔者认为税法解释的独立于房屋之外的建筑物包含7《现代汉语词典》狭义建筑物中的场所和构筑物。结合上述两种分类,可以把广义的建筑物分为房屋、独立于房屋之外的建筑物、构筑物两大类。按照财税地字[1987]3号文的规定,房屋需缴纳房产税,独立于房屋之外的建筑物(含构筑物)不属于房产,不需要缴纳房产税。

 

    税法规定不缴税的建筑物必须独立于房屋之外,这在日常实践中很难区分,原因在于税法关于二者的分类没有明确界定,特别是关于“独立”的判断标准,是指功能上的独立还是空间上分离的独立等并没有明确的解释。随着现代科学技术的飞速发展,特别是为了检修的方便、安全,许多大型建筑物(构筑物)也具备税法解释的房屋职能,但是从功能上来讲却属于特种工程结构,人们一般不直接在里面进行生产和生活活动,属于《现代汉语词典》所说的构筑物。譬如电视发射塔应该属于构筑物类,但是有的电视发射塔规模比较大,人们也可以在里面生产、生活,可以说既具备构筑物的功能也具备房屋的职能,由此可见,随着经济和社会的发展,对于企业某一建筑物是否属于房产税的课税对象的判断不仅需要结合相关税收法规的内容,还需要企业会计人员针对具体情况做出相应的主观判断,在这种情况下,根据企业实际情况对本企业房屋、建筑物和构筑物进行合理的划分和计量,对于企业合理筹划房产税意义重大。

 

    二、房屋、建筑物的会计分类核算

 

    把房屋、建筑物列为固定资产,从会计角度而言并不需要细究房屋和建筑物的区别,如果出于纳税筹划的需要,则有必要仔细划分房屋和独立于房屋之外的建筑物了。<财政部国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)规定:“房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”,财税地字[198713号文又强调规定:“凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的,即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税”。由此可以看出,虽然税法对房屋的定义进行了解释,也列举出了部分不属于房屋的建筑物,但在具体计算应缴税款时是以企业会计账簿中记载的房屋原价为依据的。

 

    一般而言,房屋、建筑物类固定资产的成本由建造该项固定资产达到可使用状态前所发生的必要支出构成,包括发生的建筑工程支出、安装工程支出以及需分摊计入各固定资产价值的待摊支出。因此,企业基建施工时期“在建工程(基建工程支出)”科目下关于房屋、建筑物明细科目分类及费用的归集便至关重要,会计上设置明细科目主要是依据项目概算书所设的明细分类,而概算编制时对房屋、建筑物的分类主要是从工程施工角度来考虑的,所以企业应提前做好与此相关的纳税筹划,即从起始会计核算固定资产分类上就要尽量依据税法所解释的分类方法,而不是依据概算书中关于房屋建筑物的分类,当工程施工完毕,工程竣工决算时便可以直接按企业会计账簿上房屋建筑物的分类编制,另做备查账对有关明细进行调整来比较各单项工程概算完成情况。

 

    对于企业而言,房产价值一旦确定,企业每年都要按房屋原值的一定比例计缴房产税。需要特别注意以下两点:一是进行房屋和建筑物的分类与计价时,不能为少交税而故意缩小房屋的范围和价值,《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定:对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。二是对于税法有明确列举规定的,财务人员要严格执行。如财税地字[1987]3号文规定,房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施;《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税;《财政部’国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定,具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑(地下室、地下停车场、商场的地下部分)以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

 
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